Koupili jsme nejlevnější prodejnu v Mostě

Před nedávnem jsme investovali do další levné nemovitosti, prakticky nejlevnější v celé ČR. Tentokrát se nejednalo o byt, ale o malou kamennou prodejnu. Jak jsme nemovitost vybrali? Jaké zkušenosti jsme si odnesli? Vyplatila se nám investice?

Prodejnu nehodláme sami provozovat. Budeme ji pronajímat, stejně jako pronajímáme byty nebo jiné nemovitosti.

Jak nás to vůbec napadlo?

V minulosti jsme investovali hlavně do bytů, ale o prodejny jsme dosud ani nezavadili. Během doby, kdy jsme šetřili na další „levný“ byt, jsme si procházeli inzerci nemovitostí. Náhodou jsme našli prodejnu, která je levnější než jakýkoliv byt a dokonce levnější než garáž v jakémkoliv větším městě. Prodejna je navíc v Mostě, kde jsme shodou okolností před nedávnem velmi dobře investovali do koupi bytu.

Zašli jsme tedy na prohlídku a zkusili jsme jen tak cvičně usmlouvat už tak velmi nízkou cenu o dalších 20%. K našemu vlastnímu překvapení jsme uspěli. Za pár dní už jsme podepisovali kupní smlouvu.

A co že jsme si to vlastně koupili?

Jedná se o malou prodejnu, která byla provozovaná jako večerka a prodejna balených potravin. Zůstalo nám i kompletní vybavení po předchozím majiteli – například regály, ledničky, mrazáky a podobně.

Předchozí majitel celkem zdařile obložil celou prodejnu v dřevěném dekoru. Přes strop prodejny vedou nejrůznější trubky, které předchozí majitel zakryl sádrokartonem. Tyto prvky sice na mnoha místech snižují světlou výšku stropu, ale jsou chytře využity k umístění reklamních tabulí.

Prodejna je to poměrně pěkná. Nachází se v zástavbě slušných činžovních domů ve slušné čtvrti.

Velikost 30m2 je tak akorát na menší večerku. Bohužel prodejna není na žádné hlavní komunikaci, ale aspoň je obklopena činžovními domy a může tak sloužit poměrně velkému počtu lidí.

Dříve zde byly provozovány potraviny, elektro, květinářství, nebo třeba vietnamská večerka. Možnosti využití jsou tak poměrně široké. Jediné omezení je, že se v prostorách domu nesmí prodávat žádný alkohol. Tohle pravidlo si vymínil správce domu, aby se do oblasti nestahovali nepřizpůsobiví spoluobčané.

Proč byla prodejna tak levná?

Na ceně se z části určitě podepsala pandemie koronaviru. Na trhu se naráz objevilo obrovské množství prostor po zkrachovalých prodejnách, které nikdo kvůli nejistotě nechtěl kupovat.

Její nízká cena byla pravděpodobně dána také hrůzostrašným stavem toalety pro personál, což zřejmě odradilo všechny ostatní zájemce.

Opravy

Bylo jasné, že toaletu budeme muset aspoň částečně zrekonstruovat. Ani fotka nedokáže popsat, jak ta toaleta vypadala.

Když jsem tu toaletu poprvé viděl, musel jsem v sobě dusit smích. Byla až komicky špatná, skoro jako z nějakého filmu – vzpomněl jsem si na Trainspotting, nebo na film Desperado.

Toaleta byla vybavena zařizovacími předměty, které již pravděpodobně mají historickou hodnotu – například WC s nádržkou u stropu, prosklené dveře s plastovou klikou, umyvadlo s kohoutkovou nástěnnou baterií, a tak dále.

Ze spletence trubek na všech možných místech ukapávala voda. Z velké litinové kanalizační trubky pak prosakovalo vše, co se spláchlo v bytech nahoře. Na toaletě se evidentně hodně dlouho neuklízelo.

Většinu trubek jsme raději nechali vyměnit. Společnou kanalizační trubku po shlédnutí stavu nechal vyměnit správce domu na náklady SVJ.

Umyvadlo a WC jsme dali nové. Vyměnili jsme i dveře. Obklady jsme nechali původní, ale aspoň jsme je vyčistili a vymalovali jsme zdi.

Rozhodně je to velká změna k lepšímu, i když by ještě bylo co zlepšovat. Nyní je to aspoň plně funkční a hygienické.

Prodejnu jsme pak kompletně vyčistili od prachu, mastnoty a všudypřítomných zbytků samolepek.

Hledání nájemce

Vzhledem ke koronavirové situaci jsme byli od začátku smířeni s tím, že nájemce nejspíš najdeme až po rozvolnění všech opatření. Po dokončení oprav jsme dali inzerát na internet a nějakou dobu se nám skutečné vůbec nikdo neozýval. Až nyní, když dochází k částečnému rozvolnění, se začínají ozývat zájemci.

V tuto chvíli máme dva vážné zájemce a zdá se, že již nebude trvat dlouho, než se nemovitost pronajme. Oba zájemci si chtějí v prostorách otevřít prodejnu potravin a jsou ochotní respektovat zákaz prodeje alkoholických nápojů. Měli jsme i další zájemce, kteří z tohoto omezení nebyli příliš nadšeni a poté se již neozvali.

Kapitola sama pro sebe jsou zájemci, kteří si domluví prohlídku a následně nedorazí. Tohle se bohužel stává celkem běžně a když pronajímáme nemovitosti dál od domova, musíme s tím počítat. Poučení pro příště – vždy zavolat před odjezdem a schůzku si ještě potvrdit.

Zvlášť u velmi levných nemovitostí je potřeba si hlídat takovéto drobné náklady. Cesta na prohlídku sice stojí pár set korun, ale je to také minimálně půl dne času. Při započtení všech nákladů mohou prohlídky klidně sežrat jeden nebo dva celé nájmy.

Pronajímání levných nemovitostí má ale i své plusy. Díky nízkému nájemnému se nemusíme bát, že bychom prostory nepronajali, a to i přes drobné nevýhody či omezení. Vždy se najdou zájemci, kteří teprve začínají, nebo chtějí jednoduše srazit náklady na minimum.

V tomto případě navíc nabízíme prodejnu plně vybavenou, což je nesporná výhoda. Vybavit prodejnu může přijít bez problémů na sto tisíc korun nebo více.

Specifika pronájmu prodejny

Pronájem prodejny je trochu složitější než pronájem bytu. Je potřeba mít na zřeteli, že prodejna je zkolaudovaná k určitému účelu – v našem případě k prodeji balených potravin. Pokud by si chtěl nájemce v prostorách otevřít třeba zámečnictví, je k tomu potřeba udělat novou kolaudaci.

Na to je potřeba pamatovat i v nájemní smlouvě. Je nutné specifikovat k jakému účelu se prostory pronajímají a je nutné si stanovit i určitou pokutu za porušení pravidel. Jinak by se také mohlo stát, že si nájemce v prostorách na černo zřídí třeba hernu a to už by byl poměrně velký průšvih.

Ve smlouvě je potřeba pamatovat i na vyloučení tzv. práva na náhradu za převzetí zákaznické základny. Pokud bychom tohle opomněli, mohl by po nás v určitých případech nájemce po odstěhování vymáhat finanční náhradu za to, že se do prodejny díky němu naučili chodit pravidelní zákazníci.

Je dobré se i trochu vzdělat ohledně všech předpisů ohledně hygieny, odvozu odpadu, hasičských předpisů a tak dále.

Na nebytové prostory k podnikání se vztahují i trochu jiná pravidla ohledně výpovědi. Výpovědní lhůta činí ve většině případů 3 měsíce a případnou výpověď je potřeba řádně odůvodnit. Důvodem k výpověďi může být například to, že nájemce má zpoždění s placením nájemného více než 1 měsíc.

Krom pár drobných odlišností je to ale stejné jako s pronájmem bytů nebo jiných nemovitostí.

A vyplatí se nám to?

Prodejnu nabízíme k pronájmu velmi levně. Mezi kamennými prodejnami jsme téměř nejlevnější v ČR. Ale díky nízké pořizovací ceně se nám to vyplatí víc než pronájem bytů. Předpokládaný výnos z nájemného nám vychází po odečtení daní a fondu oprav na 15% ročně z investované částky. Přitom lze očekávat, že nájmy obchodních prostor se budou zdražovat a výnos se postupně ještě zvýší.

K tomu je potřeba si připočíst překotný růst cen nemovitostí v lokalitě. Například byt, který jsme v Mostě nedávno koupili, se za poslední rok zhodnotil minimálně o 20%.

Navíc lze očekávat, že ceny obchodních prostor poletí strmě nahoru v důsledku rozvolňování po koronaviru.

K tomu všemu jsme prodejnu navíc zhodnotili i drobnými opravami a důkladným vyčištěním. Věřím, že bychom nyní po pár měsících mohli nemovitost obratem prodat téměř za dvojnásobek původní kupní ceny.

Přečtěte si i další články o investování do nemovitostí:

O autorovi:

Miroslav Zajíc

Do realit investujeme společně s manželkou. Postupně kupujeme byty, obchodní prostory a další drobné nemovitosti, které opravujeme a pak pronajímáme. Jsem zakladatelem webu MAJITELBYTU.CZ. Píšu sem své vlastní zkušenosti z pronajímání. Než jsme se naučili jak to dělat, stálo nás to spoustu peněz, času a nervů. Říká se, že zkušenosti nejde předat. Ale tipy a triky, které tady najdete, třeba někomu pomohou.