Koupě investičního bytu na hypotéku, systém BRRRR

uživatel
Honza_s
17.3.2021
Ahoj,

vidím že se tady schází zkušení investoři, tak bych se rád zeptal. Uvažuju o koupi investičního bytu a prý to jde i na hypotéku a dokonce si člověk může vzít více hypoték?

Je to jenom teorie nebo to takhle opravdu funguje?

Koukám i na nějaké zahraniční weby a videa a chci se zeptat jestli tady v Čechách někdo slyšel o systému BRRRR (Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat). Ve zkratce jde o to, že koupíte levně byt za hotové, zrekonstruujete, pronajmete, ručíte tím na půjčku na další byt a pak se to celé do nekonečna opakuje.

Dá se tohle dělat i v ČR? Má někdo osobní zkušenost?

Díky,
Honza
uživatel
kajik
18.3.2021
Ano je možné si vzít klidně několik hypoték. Ale dříve či později narazíte na omezení.

Po dvou až třech hypotékách už vám banky nedají 100% LTV, ale cca jenom 80%.

Jakmile splátky přesáhnou určité procento vašich příjmů, tak už další hypo nedostanete.
uživatel
miguel
18.3.2021
Kupoval jsem 3 nájemní byty na hypo už před delší dobou. Na další byt už hypo nedostanu, protože splátky nesmí přesáhnout určitý procento příjmu. Nedávno jsem zrovna byl v bance a řekli mi že by dali hypo maximálně tak na 700 tis.

Do příjmů se ti sice počítaji i ty nájmy, ale počítá se z toho jenom asi 70%. A splátka nesmí přesáhnout 40% z příjmu. Takže nějaký BRRRR ti bude fungovat jenom pokud máš další poměrně velký příjmy ze zaměstnání a pokud nesplácíš třeba vlastní barák.
uživatel
JiriX
18.3.2021
také jsem před časem přemýšlel o tomhle systému BRRR. ale přijde mi spíš že je to pro někoho kdo se tím chce živit na plný úvazek. neznám nikoho kdo by s tím dokázal začít třeba při zaměstnání.

protože kupovat jeden byt za druhým a rekonstruovat to je docela pracná záležitost.

jinak myslím si že by to uskutečnit šlo, pokud budete kupovat opravdu levné byty s vysokým výnosem. pokud vycházím z čísel co píše @miguel, tak by splátka hypo musela být 28% z nájmu. takže např. nájem 5000 Kč, splátka 1400 Kč. tak jedině v takových trochu horších lokalitách.
uživatel
Radim
21.3.2021
@Honza_s:

Já jsem podobným systémem došel k celkem velkému množství nemovitostí. Ale samozřejmě ten systém BRRRR je spíš takové zjednodušení. Ve skutečnosti to není takhle přímočaré.

Vždycky jsem kupoval podle možností jaké jsem zrovna měl. Není důvod se držet nějakého přesného schématu. Když mám hotovost, kupuju za hotovost. Když mám možnost vzít hypo, tak beru hypo. Samozřejmě když už beru hypo, kupuju rovnou něco většího - třeba dům nebo velký byt co se dá rozdělit na několik garsonek. Pak ručím těma bytama co jsem mezitím koupil za hotové.

uživatel
Honza_s
22.3.2021
Díky za rady. Je teda reálné koupit třeba jeden byt za hotové, pak refinancovat hypotékou a s těma penězma zase jít a koupit další byt a pak znovu refinancovat?

Jestli to správně chápu tak člověk časem narazí na to, že už nemá z pohledu banky dostatečnou bonitu. Takže vybírat byty s co nejlepším poměrem cena / nájemné.

Ještě by mě zajímalo, hypotéku si teda nastavujete na co nejdelší dobu? Předpokládám že jo, když se to odečítá od té bonity.

Díky,
Honza
uživatel
kajik
23.3.2021
Ano, ale není to jako v USA, že dáte nemovitost do zástavy a dostanete peníze, které můžete utratit na cokoliv.

V Čechách Vám dá banka hypotéku jedině pokud už máte vybraný byt, který chcete koupit. Pak můžete ručit třeba tím bytem, který jste předtím koupil za hotové. Tedy pokud jeho hodnota postačuje i při započtení LTV, což bude v lepším případě 80%.
uživatel
Honza_s
23.3.2021
@kajik:

Můžu se zeptat proč jenom 80%? Měl jsem za to, že teď běžně dávaji 90 nebo i 100%. Nebo to je kvůli ručení jinou nemovitostí?
uživatel
kajik
23.3.2021
Je to kvůli tomu, že nemovitost není k vlastnímu bydlení. Pokud je nemovitost k vlastnímu bydlení, tak dává banka trochu lepší podmínky. Údajně je to podle nějaké statistiky, že lidi vlastní střechu nad hlavou vždycky nějak splácejí, zatímco pokud je to jenom investice, tak je větší riziko, že splácet přestanou.

LTV na investice se pohybuje někde mezi 60% - 80% - podle banky, podle toho jaký máte rating a jak to dokážete ukecat.
uživatel
Honza_s
26.3.2021
Aha, tak to je trochu zrada.

Spousta těch zahraničních webů právě ukazuje různé příběhy, jak někdo začal z nuly a nakoupil třeba 100 investičních nemovitostí. Právě často se ohánějí tím systémem BRRRR. Je něco takového vůbec reálné a jde něco podobného dělat i v ČR?

Jde mi o to, že bych chtěl investovat do bytů, ale nechci se zaseknout na tom, že si koupím 2-3 byty a banka už mi nedá další hypotéku.

jestli správně chápu, tak hodně záleží na tom jakou strategii člověk zvolí na začátku. Pokud si na začátku vyberu např. moc drahý byt s nízkým výnosem, tak už potom budou horší šance na další hypo.

Mám kamaráda, ten radí ať si koupím jakýkoliv byt, že se to vždycky vyplatí. Ale přitom sám z toho moc peněz nemá a další hypo už by nedostal.
uživatel
kajik
26.3.2021
@Honza_s:

Také občas sleduji třeba BiggerPockets. Sice jsou tam dobré nápady, ale je to potřeba brát s hodně velkou rezervou.

Určitě je dobré při koupi jedné nemovitosti už uvažovat nad tím, jestli mi to zlepší nebo zhorší pozici pro nákup další nemovitosti. Ale není důvod se držet nějakého předem nalinkovaného systému. Jediný systém je šetřit a využívat každé příležitosti. Kupovat kdykoliv je šance dostat hypotéku, nebo kdykoliv máte nějakou hotovost. Minimálně prvních pár let to bude dřina a určitě nedosáhnete na desítky bytů za rok, jak rádi ukazují BiggerPockets.

uživatel
kajik
26.3.2021
P.S. Netvrdím, že ty příběhy BiggerPockets jsou úplně smyšlené, ale spíš tam neříkají celou pravdu. Například že dotyčný měl velmi vysoký příjem ze zaměstnání a měl už do začátku nějakou nemovitost - např. dům po rodičích.

Začít úplně z nuly a kupovat desítky nemovitostí za rok systémem BRRRR, to opravdu není reálné.

Jenom když vezmete v potaz jak dlouho trvá jednu jedinou nemovitost vybrat, uzavřít kupní smlouvu, zapsat do katastru, zrekonstruovat a pronajmout, tak je to minimálně 3-4 měsíce, a to opravdu minimálně.

Samozřejmě dá se pracovat na více nemovitostech najednou, ale abyste na to dostal hypotéky, tak už právě musíte mít čím ručit a musíte mít opravdu dobrou bonitu.
uživatel
Honza_s
26.3.2021
@kajik:

Chápu. Zatím chci koupit jeden byt. Neslibuju si od toho, že bych se během jednoho roku stal realitním magnátem.

Jde mi spíš o ten princip - jaký byt zvolit jako první, aby mi to nezavřelo dveře k dalším investicím. Zároveň si zatím formuju názor jakou cestou se vůbec vydat - například jestli koupit byt za hotové nebo na hypo.
uživatel
Radim
28.3.2021
@Honza_s:

Uvažujete správně, ale uvažujete o tom až moc. Chce to trošku odvahy, něco koupit a vyzkoušet si to. Potom teprv vůbec uvidíte jestli Vás to baví a jestli budete chtít kupovat další byty.

Pokud se rozhodujete jestli koupit za hotové nebo na hypo, tak gratuluji že máte obě dvě možnosti. V tuhle chvíli nejspíš dostanete od banky hypo se 100% LTV, což bych určitě využil. Až budete mít těch nemovitostí víc, tak 100% LTV už nedostanete.