Smlouvání při koupi nemovitosti

V inzerci si většinou vybíráme nemovitosti, které se nabízejí aspoň trochu pod cenou. Základem dobrého obchodu je přeci levně koupit a draze prodat (v našem případě pronajmout). Proč ale nekoupit ještě levněji a nezkusit trochu smlouvat?

Risk je zisk

Pokud smlouváme, riskujeme, že majitel prodá nemovitost jinému zájemci, který je ochoten zaplatit plnou cenu. To nám ale nevadí. Nemovitostí je na trhu dost a my nikam nespěcháme. Ozveme se klidně na více nabídek a pokud jedna nevyjde, najde se jiná.

Ochota prodávajícího smlouvat se může měnit z minuty na minutu podle jeho finanční situace i podle nálady. Když jdeme do smlouvání, nikdy předem úplně nevíme jak to dopadne.

Jak jednání zbytečně nepokazit

Nešikovné smlouvání může prodávajícího naštvat či urazit. Je třeba si uvědomit, že prodávající má ke své nemovitosti většinou nějaký citový vztah. Bylo to jeho bydliště, nebo jeho byznys, možná tam udělal spoustu práce vlastníma rukama a možná musí nemovitost prodat kvůli těžké životní situaci.

Jsou i tací, kteří obvolávají mnoho inzerátů a ptají se na slevu, aniž by nemovitost vůbec viděli. Takové telefonáty ale většina lidí považuje za obtěžující.

Rozumný investor přijde na prohlídku a poté si doma v klidu rozmyslí, jestli mu nemovitost vůbec vyhovuje. Až potom, klidně druhý den, zavolá prodávajícímu a navrhne mu finanční nabídku. Není vhodné mluvit v procentech. Lepší je nabídnout přesnou částku.

Smlouvat se dá na základě toho, že na nemovitosti najdu nejrůznější chyby. To ale může prodávajícího spíše odradit, protože mu to zní, jako byste jeho milovanou nemovitost pomlouvali. Raději nemovitost pochválím a řeknu proč se mi líbí. Řeknu, že za tuto nemovitost Vám můžu nabídnout tolik a tolik.

Zároveň řeknu, že pokud bychom se na této částce dohodli, mohu ihned přijet podepsat rezervační smlouvu. Sázím na to, že prodávající chce nemovitost prodat co nejrychleji. Případně zdůrazním, že mám peníze ihned připravené na účtu, nebo že mám alespoň předschválenou hypotéku.

Někdy dá prodávající protinávrh, který je někde mezi původní cenou a námi nabízenou. S tím můžeme souhlasit a nemusíme. Případně dál smlouváme a hledáme cenu, na které bychom se mohli shodnout. Pohybujeme se ale na tenkém ledě a pokud tlačíme cenu příliš nízko, jednání se může snadno pokazit.

O kolik se dá smlouvat

Pokud nabídneme extrémně málo, prodávající nabídku zcela odmítne a jednání tím skončí.

Kolik je ale málo a kolik je moc? To záleží jen na situaci prodávajícího. Pokud má prodávající další vážné zájemce, kteří jsou ochotni zaplatit plnou cenu, tak možná neustoupí ani o korunu. Pokud ale inzeruje už delší dobu, nemůže najít kupce a potřebuje zrovna peníze, pak může zlevnit o hodně.

V současné koronavirové situaci se dá smlouvat často i o 15-20%. Pokud chceme takto velkou slevu, musíme si ale obejít více prohlídek a připravit se na to, že nás většina lidí odmítne.

Nejlépe se smlouvá pokud kupujeme za našetřené peníze.

Záleží také na typu nemovitosti. My se specializujeme zejména na byty. U jiných typů nemovitostí může být situace trochu jiná.

Triky prodávajících

Prodávající nám může sdělit, že má ještě další zájemce. Kupující se tak dostane do pozice, kdy nemá příliš smysl smlouvat a ještě si musí pospíšit s podpisem rezervační smlouvy, aby jej nepředběhl jiný zájemce.

Někdy prodávající dokonce předstírají, že je již nemovitost rezervována a čekají, že někdo přeplatí původní nabídkovou cenu. Osobně na takové inzeráty nereaguji. Pokud je nemovitost skutečně rezervována, prodávající nemá právo ji dále nabízet.

Pokud je v ceně nábytek nebo jiné vybavení, můžeme být velmi překvapeni, že si prodávající věci nakonec odveze. Jedinou obranou je zapsat všechny movité věci do smlouvy. Raději si ale ověříme v bance, že naše znění smlouvy není v rozporu s podmínkami hypotéky.

Koupě přes realitní kancelář

Pokud prodávající inzeruje skrze realitní kancelář, je proces smlouvání obdobný. Svou finanční nabídku po prohlídce telefonicky sdělíme makléři. Makléř nám pak zavolá nazpátek, jestli prodávající s cenou souhlasil, nebo jestli má nějaký protinávrh. Někteří makléři rovnou po telefonu smlouvají ve prospěch prodávajícího, nebo naopak nabídku zcela odmítnou s tím, že mají více zájemců a není důvod smlouvat.

Makléř nemá k nemovitosti žádný citový vztah a smlouvání je tak o něco snazší, než když mluvíme přímo s majitelem.

Závěrem

V každém případě smlouvání není jen o číslech, ale je také o lidech. Svou roli hrají sympatie, charizma a vyjednávací schopnosti obou stran.

Přečtěte si i další články:

O autorovi:

Miroslav Zajíc

Do realit investujeme společně s manželkou. Postupně kupujeme byty, obchodní prostory a další drobné nemovitosti, které opravujeme a pak pronajímáme. Jsem zakladatelem webu MAJITELBYTU.CZ. Píšu sem své vlastní zkušenosti z pronajímání. Než jsme se naučili jak to dělat, stálo nás to spoustu peněz, času a nervů. Říká se, že zkušenosti nejde předat. Ale tipy a triky, které tady najdete, třeba někomu pomohou.