Jak vybrat a prověřit investiční byt

V tomto článku se podělím o postup, jakým vybíráme investiční nemovitosti a jak je prověřujeme, abychom se při koupi příliš nespálili.

Jaké byty jsou vhodné na investici?

Investování je byznys a musí vynášet peníze. Odhadovaný nájem musí být vždy o hodně vyšší, než splátka hypotéky plus fond oprav. I když si hypotéku neberu, spočítám si, kolik by mě teoreticky stála.

Byt volíme alespoň částečně zrekonstruovaný, aby se dal pronajmout bez rozsáhlých úprav. U panelákového bytu se dívám předně na to, jestli jsou v koupelně obklady, jestli je tam normální umyvadlo a jak vypadá kuchyňská linka. Samotný dům by měl být také v rozumném stavu. I paneláky jsou dnes už běžně zateplené a mají plastová okna.

Kde se dají najít takové nemovitosti

Nemovitosti hledáme v běžné inzerci, tedy na sreality.cz, bezrealitky.cz a podobně. Pokud zrovna chceme kupovat, někdy projíždíme inzeráty od rána do večera. Díváme se na kupní ceny i na výše pronájmů a snažíme se pochopit jak trh v jednotlivých lokalitách funguje.

Bydlíme v Praze a mohlo by se zdát logické, že máme investovat v místě bydliště. Bohužel v Praze jsou ceny velmi vysoké a nájemné ani nepokryje splátku hypotéky.

Proto hledáme v inzerci po celé ČR. V poslední době jsme koupili dvě nemovitosti v Mostě a na tuto lokalitu se chceme i nadále zaměřit.

Za kolik byt pronajmu

Cenu pronájmu určím srovnáním s inzeráty na pronájem obdobných bytů. Obvykle si seřadím byty v dané lokalitě od nejlevnějšího a snažím se najít, kam bych svůj byt zhruba zařadil.

Z odhadovaného zisku je nutné si odečíst měsíční poplatek do fondu oprav. Poplatek se většinou pohybuje kolem 25 – 50 Kč na metr čtvereční. Přesnou výši zjistíme až od majitele nebo od realitní kanceláře, která nám zašle aktuální vyúčtování.

Jak nemovitost prověřit

Pokud jsme vybrali vhodný byt, začneme si zjišťovat více informací o domě, o prodávajícím i o dané lokalitě.

Vyloučené lokality

U levných bytů si v první řadě ověřím, jestli se nenacházejí v tzv. vyloučené lokalitě. Na to se dívám ještě než se ozvu na inzerát. Používám oficiální mapu vyloučených lokalit

Adresu si také najdu na streetview abych měl představu, jak vypadá dům, ulice a okolí.

Záplavové zóny

Byt v záplavové zóně se těžko pojišťuje a banky na něj nechtějí dát hypotéku. Hodnota nemovitosti v záplavové zóně je výrazně nižší. Když přijde velká voda, je potřeba počítat s opravami nebo dokonce s úplným zničením nemovitosti. My proto v záplavových zónách raději neinvestujeme.

Plánované stavby dálnic

Je dobré se podívat, jestli nemá pod okny bytu za rok vyrůst dálnice:

Google

Adresu zkusíme zadat i do googlu. Občas najdeme novinové články, diskusní příspěvky, oficiální dokumenty města nebo další zajímavé informace. Zkusíme vygooglit i ulici bez čísla popisného a též celou čtvrť. V Mostě hledáme i podle čísla bloku.

Katastr nemovitostí

V katastru nemovitostí si zejména kontrolujeme, jestli na bytové jednotce nevisí exekuce. K tomu ale většinou potřebujeme znát číslo bytové jednotky, nebo aspoň jméno prodávajícího. Proto musíme nejdříve na inzerát alespoň zavolat. Při prvním telefonátu si rovnou domluvíme prohlídku.

Prověření prodávajícího

Abychom si prodávajícího prověřili, potřebujeme jeho rodné číslo nebo datum narození. Ověření tak děláme až před podpisem rezervační smlouvy.

Podíváme se přinejmenším do registrů insolvencí a exekucí (zdarma to bohužel nejde, ale cena je přijatelná)

Správce domu

Když kupujeme nemovitost, vždy zavolám správci domu, řeknu mu že jednám o koupi daného bytu a zeptám se, jestli jsou v domě nějaké potíže, o kterých bych měl vědět. Správce mi pak popíše situaci v domě, jestli tam bydlí slušní lidé, jestli jsou tam nějací nepřizpůsobiví, jestli se v domě plánují větší opravy apod.

Zeptáme se také, jestli prodávající nedluží za fond oprav.

Prohlídka bytu

Důležitá je samozřejmě i prohlídka bytu. Pokud kupujeme byt pod cenou, neočekáváme, že bude všechno perfektní. Snažíme se ale odhadnout, kolik práce bude na bytě potřeba a kolik to bude stát.

Závěrem

Koupě bytu je investice s poměrně malým rizikem, pokud si investor všechno dobře prověří a spočítá. Když byt trochu „vymazlíme“ a nenecháme jej ve zpraseném stavu, vždycky se pronajme a vždycky bude vydělávat.

Přečtěte si i další články o pronájmu investičních bytů:

O autorovi:

Miroslav Zajíc

Do realit investujeme společně s manželkou. Postupně kupujeme byty, obchodní prostory a další drobné nemovitosti, které opravujeme a pak pronajímáme. Jsem zakladatelem webu MAJITELBYTU.CZ. Píšu sem své vlastní zkušenosti z pronajímání. Než jsme se naučili jak to dělat, stálo nás to spoustu peněz, času a nervů. Říká se, že zkušenosti nejde předat. Ale tipy a triky, které tady najdete, třeba někomu pomohou.