Jaké standardy by měl splňovat nájemní byt

Při koupi bytu nebo při rekonstrukci si často klademe otázku, jaké standardy by měl byt splňovat, aby se dal co nejlépe pronajmout.

V tomto článku si rozebereme, do jakých úprav má smysl investovat, na čem se dá ušetřit a jaký je vliv standardů na výši nájemného.

Vliv standardů na výši nájmu

Pro účely tohoto článku budu rozlišovat tři kategorie standardů:

• Luxusní – závěsná toaleta, obložková futra, vestavěné skříně s posuvnými dveřmi, linka na míru s vestavěnou lednicí, myčkou, mikrovlnkou, varnou deskou a troubou, plovoucí podlahy bez prahů, velkoformátové obklady, vyšší stropy, bohaté prosklení, větší místnosti
• Průměrný – kombi toaleta, koupelna obložená běžnými obklady, hezké dveře ale v kovových futrech, linka s vestavěnou varnou deskou a troubou, podlahy plovoucí nebo PVC
• Horší – vše co nesplňuje výše uvedené – toaleta s nádržkou u stropu, staré koberce nebo prošlapané lino, koupelna s neobloženým umakartem, samostatně stojící sporák, v koupelně není normální umyvadlo, nízké stropy, malá okna

V praxi se setkáváme s různými kombinacemi výše uvedeného. Často vidíme i nesmyslně nevyvážené byty, které mají například luxusní kuchyňskou linku, ale velmi pochybnou toaletu.

Za byt ve vyšším standardu si můžeme stanovit vyšší cenu, ale jen do určité míry. Je potřeba zvážit, kolik je naše cílová skupina ochotná za vyšší standard připlatit.

Nájemníci jsou většinou celkem nenároční a vybírají spíše podle ceny. Obvykle nevyžadují nic vyloženě luxusního. Pouze chtějí, aby bylo vše funkční, relativně moderní a slušně vypadající.

Pokud má byt nějakou opravdu zásadní nevýhodu, nájemník inzerát dále nečte a přeskakuje na další nabídky.

Může jej odradit například padesát let stará koupelna, nevyhovující kuchyňská linka, nebo třeba staré prošlapané lino.

Závisí to i na lokalitě

V různých lokalitách lidé požadují různý standard. V lukrativních lokalitách jsou někteří lidé ochotni připlatit za luxusně zrekonstruovaný byt, za klimatizaci, za dálkově ovládané žaluzie apod. Naopak v paneláku si za takový luxus nikdo nepřiplatí a reálná výše nájemného se takovými vymoženostmi nijak nezvedne.

Cílová skupina

Při rozhodování je potřeba zohlednit na jakou cílovou skupinu míříme:

• Single karieristi – nejnáročnější skupina, pokud dobře vydělává, chce luxus.
• Mladé páry – požadují průměrné nebo lehce nadprůměrné standardy
• Rodiny s dětmi – stačí jim průměr, chtějí hlavně spoustu pokojů
• První bydlení – chtějí alespoň průměr nebo lehký podprůměr, velikostně stačí garsonka
• Důchodci – jsou zvyklí na dřívější standardy, neboli lehký podprůměr
• Studenti – chtějí si ve větším bytě pronajmout jeden vybavený pokoj, berou i podprůměr

Samozřejmě to je jenom orientační výčet a liší se to i podle lokality. Ve všech skupinách se najdou výjimky.

Každý byt není vhodný na investici

Už při výběru bytu myslíme na standardy a na to, kolik budeme muset vrazit do stavebních úprav, aby se dal byt dobře pronajmout.

Výnosnost investice do značné míry závisí právě na tom, jak se nám podaří vybalancovat lokalitu, cílovou skupinu a standardy.

Obecně se příliš nevyplatí kupovat na investici drahé byty v drahých lokalitách. Například v Praze většinou nájemné ani nepokryje splátku hypotéky. Naopak v levnějších lokalitách se dá dosáhnout velmi dobrého výnosu.

Nedoporučuji ale investovat ani ve vyloženě špatných či vyloučených lokalitách. Taková investice se kvůli skladbě obyvatelstva nevyplatí. Na vyloučených lokalitách vydělávají pouze tzv. obchodníci s chudobou, kteří zneužívají státní doplatky na bydlení.

Jako nejrozumnější investice se tedy jeví spíše „průměrné“ lokality. Tomu přizpůsobíme i výběr cílové skupiny. Pokud je lokalita lehce podprůměrná, budeme cílit hlavně na mladé kteří hledají první bydlení, nebo případně na důchodce. Pokud je lokalita zcela průměrná, budeme cílit na rodiny s dětmi. Pokud je lokalita lehce nadprůměrná, budeme cílit na mladé páry nebo rodiny s jedním dítětem.

Z toho nám vyplynou nejen standardy, ale také nejvhodnější dispozice bytu. Například pro první bydlení se hodí nejlépe garsonka, pro mladé páry 2+kk a pro rodiny s dětmi se hodí byty s větším počtem pokojů.

Každý investor si samozřejmě může najít trochu jinou strategii, která se odvíjí od jeho možností a zkušeností. Pronajmout se dá skoro cokoliv, jenom možná nedosáhnete tak vysokého výnosu v poměru ke kupní ceně.

Držte se v jedné kategorii

U nájemního bytu se většinou nevyplatí příliš vybočovat z kategorie, která je dána lokalitou a cílovou skupinou.

Do celkově průměrného bytu v průměrné čtvrti se nejlépe hodí průměrná kuchyňská linka, průměrná koupelna, průměrná toaleta i průměrné dveře.

Pokud bychom měli v bytě například horší linku nebo horší toaletu než je obvyklé, budeme muset byt nabídnout za výrazně podprůměrnou cenu, abychom vůbec našli nájemníka.

Naopak pokud dáme do bytu nesmyslně drahou linku nebo předraženou podlahu, stejně se nám nejspíš nepodaří byt pronajmout za vyšší cenu než jaká je v lokalitě obvyklá.

Snažíme se rovnou koupit byt, který aspoň částečně splňuje požadavky dané lokalitou a cílovou skupinou. Poté ještě do bytu něco zainvestujeme a odstraníme jakékoliv nedostatky, které by mohly naši cílovou skupinu odradit.

Na čem se dá při rekonstrukci ušetřit

Ať už děláme celkovou rekonstrukci, nebo třeba jen měníme kuchyňskou linku, dá se ušetřit na spoustě položek.

Jsou věci, které se většinou nevyplatí dávat ani do bytů luxusní kategorie, například:

• Mramorové či granitové pracovní desky kuchyňské linky
• Drahé podlahové krytiny – například kvalitnější vinyl
• Dekorace stěn z mramoru apod.
• Toalety s vyhřívaným prkénkem a s integrovaným odsáváním pachu

Podobných příkladů by se určitě našlo více. Nájemník při vybírání bytu takovéto vychytávky většinou ani nepostřehne a není ochotný si za ně připlatit. Samozřejmě najdou se i výjimky, ale musíme mít dobře rozmyšlené na jakou cílovou skupinu se zaměřujeme a jestli se nám investice do luxusních prvků vrátí.

Ve většině případů se nám naopak vyplatí ušetřit a využít levnější materiál.

Například kuchyňské linky obvykle dokážeme poskládat ze sektorových modulů, které jsou mnohem levnější než kuchyně na míru. Rozdíl ve vzhledu a v životnosti přitom žádný není a záleží spíše na tom, jakého výrobce a jaký dekor si vybereme.

Kuchyňské linky neděláme do L nebo do U, protože rohové díly jsou drahé a nepraktické. Pracovní desky kupujeme běžné laminátové – vypadají nádherně a cenově vyjdou lehce přes tisícovku. Deska se dá v případě zničení levně vyměnit a kuchyně pak zase vypadá jako nová.

Plovoucí podlahy kupujeme ve slevě kolem 150 Kč za metr čtvereční materiálu. Vybíráme co největší tloušťku a třídu zátěže. Nemá ale cenu kupovat cokoliv dražšího. Drahá plovoučka vypadá úplně stejně jako ta levná. Životnost podlahy je dána spíše kvalitou podkladu a chybami montáže.

Spotřebiče

Pokud rekonstruujeme kuchyni, nejdražší položkou se mohou snadno stát spotřebiče. Za nové značkové spotřebiče bychom mohli utratit klidně statisíce. Ještě jsem ale neviděl nájemníka, který by si za lepší spotřebiče připlatil aspoň tisícovku na nájemném.

Do nájemních bytů proto většinou dávám použité spotřebiče, které hledám na inzertních serverech. Preferuji spíše lepší značky a zánovní věci v perfektním stavu. Záleží ale co je zrovna k dispozici a za jakou cenu. Kuchyň bez problémů vybavím za pár tisícovek a nájemník to ani nepozná.

Připojení internetu a televize

Rádio a televizi už dnes téměř nikdo neposlouchá. Kdyby si chtěl přesto nájemník poslechnout vysílání, většinou si dokáže vše připojit sám. Do většiny bytů stále vedou rozvody společné antény či satelitu.

Připojení k internetu si zařídí nájemník sám na své náklady. Možná se nás bude pouze ptát, kteří poskytovatelé jsou v místě k dispozici.

Pokud je to potřeba, nájemník si na své náklady zajistí příjezd technika, který vše zapojí, aniž by u toho musel být majitel bytu. Pokud je ale potřeba vrtat skrz zeď nebo zasahovat do fasády, tak může technik požadovat písemný souhlas majitele. Většinou takové věci řešíme až když se na nás nájemník sám obrátí.

Jaké vybavení by měl mít „nevybavený“ byt

Byty se většinou pronajímají jako nevybavené. Nějaké vybavení v nich ale přeci jen být musí.

Nájemníci považují za úplné minimum kuchyňskou linku se sporákem a digestoří. Poslední dobou se do běžných průměrných bytů začíná dávat i myčka. Vše ostatní, veškerý nábytek, lednici, pračku a mikrovlnku si už nájemníci pořizují sami.

Luxusnější byty se pak pronajímají i s vestavěnou lednicí, myčkou, mikrovlnkou a případně i pračkou.

Někdy se místo na myčku či pračku v lince nechává volné, aby si mohl nájemník pořídit svou.

To ale můžeme udělat pouze pokud máme linku uzpůsobenou na volně stojící spotřebič (tedy takový, který stojí přímo na podlaze). V menších a levnějších bytech musíme někdy myčku zcela oželet, protože ji jednoduše není kam dát.

Dobré je pamatovat i na koupelnu a toaletu, kde si nájemníci s oblibou lepí nejrůznější háčky a držáky, které nám pak zničí obklady. Proto raději vše přiděláme sami. Neměli bychom zapomenout na držák sprchy, držák toaletního papíru, háček na ručník u umyvadla a případně drátěný držák na kosmetiku nad vanou.

V koupelně by měly být i nějaké skříňky. Nejlépe jedna pod umyvadlem a jedna „zrcadlová“ nad umyvadlem.

Nevybavené byty se pronajímají často bez svítidel, což ale považuji za chybu. I ty nejlevnější svítidla za 250 Kč působí mnohem lepším dojmem než žárovka visící ze stropu.

Byl jsem velmi překvapen, že se spousta levnějších bytů pronajímá dokonce bez interiérových dveří. Pronajímatelé tak sice uspoří, ale byt pak určitě nepronajmou za běžnou tržní cenu.

Co když chceme pronajímat byt vybavený?

Vybavený byt se většinou pronajímá o něco dráž. To ale platí jen v případě, že nábytek vypadá dobře. Sedací souprava „po babičce“ cenu spíše snižuje.

Vybavené byty více přitahují krátkodobé nájemníky, studenty nebo sezónní pracovníky. Mnoho pronajímatelů upouští od pronajímání vybavených bytů kvůli tomu, že jim nájemníci vybavení zničili nebo rozkradli.

Pokud se přesto rozhodnete pronajímat byt zařízený, kupujte vybavení již použité. V inzerci se dá najít nádherný luxusní nábytek za směšné ceny. Drobné vady a škrábance nájemníkům nevadí.

Vybavený byt by měl obsahovat všechno od veškerého nábytku až po příbory, hrnce, pánvičky, obrazy na zeď, pračku, myčku, ledničku i mikrovlnku, závěsy, svítidla, postel, jednoduše všechno.

Součástí pronájmu může být i matrace, kterou lze též pořídit bazarově. Ložní prádlo si pořizuje nájemník vlastní.

Otázkou je, zda do bytu dávat televizi. V současné době je móda televizi vůbec nemít. Kvalitní televize navíc stojí majlant. Pokud koupíme horší televizi, může to zhoršit dojem z celého bytu.

Do vybaveného bytu se nedávají potraviny, věci osobní povahy, hygienické prostředky jako šampony nebo krémy a žádné cennosti.

Čistota

Při pronajímání hraje čistota možná větší vliv než nějaké luxusní prvky. Vyčištění bytu je práce na několik dnů a mnozí pronajímatelé úklid „odfláknou“. Potom se diví, že nemohou najít slušné nájemníky a musejí snižovat cenu.

Celkový dojem kazí i zdánlivé detaily, jako například neočištěné kryty vypínačů a zásuvek.

Krásně vyčištěný a vymalovaný byt se pronajme mnohem snadněji i když zrovna není draze zrekonstruovaný a nemá to nejluxusnější vybavení.

Přečtěte si i další články o pronájmu investičních bytů:

O autorovi:

Miroslav Zajíc

Do realit investujeme společně s manželkou. Postupně kupujeme byty, obchodní prostory a další drobné nemovitosti, které opravujeme a pak pronajímáme. Jsem zakladatelem webu MAJITELBYTU.CZ. Píšu sem své vlastní zkušenosti z pronajímání. Než jsme se naučili jak to dělat, stálo nás to spoustu peněz, času a nervů. Říká se, že zkušenosti nejde předat. Ale tipy a triky, které tady najdete, třeba někomu pomohou.