Můžeme zakázat kouření a zvířata v nájemním bytě?

V médiích se často objevují zmínky o tom, že majitel údajně nemůže ve svém bytě stanovit zákaz kouření, nebo že si nemůže nastavit pravidla ohledně chovu zvířat. Ve skutečnosti to ale není tak úplně pravda.

V tomto článku si rozebereme nejen příslušné zákony, ale podíváme se i na to, jak se pravidla ohledně kouření a chovu zvířat stanovují v praxi a jak můžeme postupovat, pokud je nájemník nedodržuje.

Jak se na to dívá zákon?

Předně se podívejme na to, jestli bychom takovými pravidly neporušili Antidiskriminační zákon.

Tento zákon zakazuje diskriminaci „pouze“ z důvodu etnického původu, národnosti, pohlaví, mateřství, otcovství, sexuální orientace, věku, zdravotního postižení, náboženského vyznání, víry či světového názoru.

Pokud tedy odmítneme byt pronajmout kuřákovi či chovateli zvířat, nejedná se z pohledu zákona o diskriminaci.

Musíme ale dodržet také Občanský zákoník. Ten stanovuje, že nájemník má právo chovat v bytě zvíře, avšak pouze pokud zvíře nezpůsobí pronajímateli nebo ostatním obyvatelům domu nepřiměřené obtíže.

Nájemníkovi tedy nemůžeme zakázat malé akvárium s rybičkami. Bez problémů ale můžeme nájemníkovi zakázat, aby v bytě choval třeba koně nebo lva.

Chov dalších zvířat se může pohybovat někde mezi těmito extrémy. Zákon nestanovuje jasný výčet povolených či zakázaných zvířat. Záleží pak na konkrétních okolnostech, na počtu zvířat, na jejich velikosti, nebezpečnosti, hlučnosti, hygienických ohledech a také na tom, co je v daném domě obvyklé.

Co se týká kouření cigaret, tak to zákon nijak neupravuje. Kouření není žádné „lidské právo”. Majitel může stanovit ve své nemovitosti zákaz kouření z nejrůznějších důvodů a tyto důvody ani nemusí nájemníkovi vysvětlovat.

Opravdu ale není možné se soudit s nájemníkem kvůli tomu, že si v bytě zapálil jednu cigaretu. Soud se bude vždy zabývat přiměřeností zákazu vzhledem k nejrůznějším okolnostem, závažností porušení, jestli v bytě kouřil hodně nebo málo, nebo jestli se kouří i v okolních bytech.

Jak se to tedy dělá v praxi?

My píšeme už v inzerátu, že byt je nekuřácký a že není vhodný k chovu zvířat. Když se nájemníci na inzerát ozývají, tak se jich stejně raději ptám kolik mají zvířátek a jestli kouří.

Pro nájemníky platí nejen pravidla psaná ve smlouvě, ale také ústní pokyny a běžná mezilidská domluva. Pokud řeknu nájemníkovi, že si zvířata v bytě nepřeji, tak si nájemník zvíře buď nepořídí, nebo si raději vybere jiný byt.

Základem je vybrat si slušného nájemníka, který bude naše pravidla respektovat.

V nájemní smlouvě pak máme ustanovení, že nájemník před pořízením zvířete musí požádat majitele o posouzení, jestli by zvíře nepůsobilo nepřiměřené obtíže. Tímto si dáváme i formální možnost zvíře zakázat, nebo věc alespoň pozdržet do uplynutí nájemní smlouvy.

Do nájemní smlouvy také píšeme, že nájemník se zavazuje v bytě nekouřit.

Nemůže být moje nájemní smlouva neplatná?

Mnoho lidí se obává, že pokud uvedou do nájemní smlouvy nějaké nesprávné ustanovení, že pak bude celá smlouva neplatná. Ve skutečnosti ale v takovém případě bude neplatné pouze dané ustanovení.

Ustanovení může být neplatné například pokud je v rozporu se zákonem, nebo pokud je zjevně nepřiměřené. Za nepřiměřené se bohužel považuje spousta věcí a často se ani právníci nebo soudy neshodnou na tom, co je ještě platné a co není.

Pronajímateli ale nehrozí žádný postih za to, že udělá ve smlouvě chybu, nebo že si dá do smlouvy nějaké to neplatné ustanovení.

Zákony jsou psané dosti obecně a ani právníkům často není zcela jasné, jestli je některé ustanovení ve smlouvě platné nebo není.

Nájemník může smlouvu dobrovolně dodržovat i když si třeba myslí, že mohou být některá ustanovení neplatná. Většina nájemníků chce v bytě bydlet dlouhodobě a snaží se s majitelem udržovat v rámci možností dobré vztahy.

Jak mohu vymáhat dodržování smlouvy?

Pokud už musíte dodržování smlouvy „vymáhat“, tak je něco špatně a zřejmě jste někde udělali chybu.

Když si vyberete za nájemníky těžké kuřáky, tak je jasné, že budou kouřit i v bytě.

Celý problém tedy vzniká už při výběru nájemníka. V první řadě je potřeba si za nájemníky vybrat slušné lidi, kteří nejsou zvyklí všechno porušovat.

Když už nájemník něco poruší, tak to řeším zprvu domluvou. Domluva ve většině případů funguje. Ve vážnějších případech je potřeba pohrozit neprodloužením smlouvy a případně náhradou škody.

Pokud ale vidím, že nájemník není a nebude schopný pravidla dodržovat, tak se s ním raději zkusím dohodnout, aby se dobrovolně odstěhoval. Většinou nájemníka nechám, aby si sám určil do kdy se odstěhuje (samozřejmě ale nebudu akceptovat víc než 2-3 měsíce).

Každý na to nemusí přistoupit. Je to o lidech a o tom, jakého nájemníka jsem si sám vybral. Kdyby se nájemník nechtěl dobrovolně odstěhovat, jednalo by se už o oboustranně dosti nepříjemnou situaci.

Nájemníkovi bychom v takovém případě samozřejmě neprodloužili smlouvu, nicméně museli bychom čekat, než mu stávající smlouva doběhne.

Vymáhat cokoliv na nájemnících skrze soudy je nereálné. Kdo byl někdy u soudu, tak určitě ví kolik to všechno stojí času, peněz a nervů. Výsledek je přitom zcela nepředvídatelný a ani právníci dopředu nikdy neví jak to dopadne. Soudit se s někým je opravdu až ta úplně poslední možnost.

Výpověď

Jednostrannou výpověď většinou nájemníkům nedáváme. Zatím jsme ji dali jenom jednou, když jsme měli v bytě neplatiče.

S výpovědí to není tak jednoduché. Je potřeba ji velmi dobře odůvodnit a splnit všechny zákonné náležitosti. I když bude výpověď zcela neprůstřelná, nájemník se proti ní může odvolat k soudu a pak se to může táhnout několik měsíců nebo i rok.

A proč vlastně všichni to kouření a zvířátka zakazují?

My se snažíme pronajímat byty ve slušném stavu. Než byt pronajmeme, často v něm uděláme hodně práce svépomocí, aby byt nějak vypadal. Jednoduše nechceme aby to nájemník hned zničil.

Nechceme ani řešit stížnosti z okolních bytů. Štěkot, zápach z cigaret a znečištěné chodby jsou častou příčinou sousedských sporů.

Pokud ale někdo pronajímá byt v horším stavu, tak musí ze svých podmínek trochu slevit. Určitě je lepší takový byt pronajmout silnému kuřákovi, než nějakým nepřizpůsobivým spoluobčanům.

Výjimka za příplatek

Někteří pronajímatelé umožňují chov zvířat za příplatek. Zájemce se pak může sám rozhodnout, jestli si připlatí a nahradí tak majiteli bytu způsobené obtíže, nebo jestli si chov zvířete raději rozmyslí.

Takovýto příplatek se většinou zahrnuje přímo do výše nájemného. Do smlouvy se pak neuvádí, že se jedná o příplatek za chov zvířete. Vybírat nejrůznější poplatky a příplatky je totiž kvůli legislativě poměrně složité a problematické.

Do smlouvy nebo dodatku smlouvy je dobré uvést, že majitel povoluje v bytě chovat zvíře, uvést konkrétní rasu a případně počet zvířat.

Přečtěte si i další články o pronájmu bytů:

O autorovi:

Miroslav Zajíc

Do realit investujeme společně s manželkou. Postupně kupujeme byty, obchodní prostory a další drobné nemovitosti, které opravujeme a pak pronajímáme. Jsem zakladatelem webu MAJITELBYTU.CZ. Píšu sem své vlastní zkušenosti z pronajímání. Než jsme se naučili jak to dělat, stálo nás to spoustu peněz, času a nervů. Říká se, že zkušenosti nejde předat. Ale tipy a triky, které tady najdete, třeba někomu pomohou.