Jak vydělávat na pronájmu bytů

Mnoho lidí si kupuje byty jako „investici“, ale bohužel jim často nájemné ani nepokryje náklady na hypotéku. Nabízím z vlastní zkušenosti několik tipů jak se nespálit a jak mít z pronájmů dobrý finanční výnos.

Levné byty vydělávají nejvíc

Spočítal jsem si, že investice do drahých bytů v Praze nebo v dalších prestižních lokalitách se příliš nevyplácí. Raději investuji v regionech, kde jsou nízké pořizovací ceny, ale vysoké nájmy.

Mám splatit hypotéku co nejrychleji?

Jednu z našich investičních nemovitostí jsme si pořídili na hypotéku, kterou jsme si natáhli na nejdelší možnou dobu. Splátka je tak nižší a nesežere veškerý zisk. Navíc se nemusíme bát, že bychom splátku nedokázali zaplatit při výpadku příjmů.

Díky inflaci nájemné neustále neustále stoupá, zatímco splátka hypotéky zůstává stejná.

Náš zisk tak v budoucnosti dále poroste a hypotéka se nám bude splácet ještě snadněji.

Předčasné splátky zatím neděláme a přebytky peněz raději dále investujeme.

Koupě za hotové

Některé nemovitosti jsme koupili za hotové peníze, tedy bez hypotéky. Výhodou je, že s hotovostí v ruce se mnohem lépe smlouvá a je možné koupit nemovitosti výrazně pod nabízenou cenou.

Růst ceny nemovitosti

Investor může profitovat i z toho, že jeho nemovitost neustále roste na ceně. Praha již absolvovala velký růst cen a prakticky dohnala ceny ve srovnatelných městech na západě. Menší města a venkov budou tento trend následovat s mnohaletým zpožděním.

Mám tedy investovat v pochybných lokalitách?

Čím levnější lokalita, tím je obvykle investice výnosnější. Buďte ale připraveni na to, že budete muset danou lokalitu občas navštěvovat a každý si tak musí stanovit svou hranici, kam je ještě ochoten zajít.

Osobně investuji pouze do lokalit, které jsou levnější, ale přitom stále slušné. Vyhýbám se vyloučeným lokalitám a čtvrtím, ve kterých bych se necítil bezpečně.

Co problémoví nájemníci ?

Pronajímat problémovým či nepřizpůsobivým lidem se absolutně nevyplatí, protože byt zničí, rozkradou, nebudou platit nájemné, nebudou se chtít odstěhovat, budou na ně stížnosti od sousedů apod. Nájemníky je potřeba si pečlivě vybírat a hlavně důkladně prověřovat ve všech dostupných registrech.

Slušní nájemníci naštěstí existují a lze je najít (téměř) v každé lokalitě.

Stav bytu

Před koupí je potřeba si zvážit, kolik budou stát nutné opravy či rekonstrukce a kolik měsíců bude byt kvůli opravám nepronajatý. Opravy bytu většinou nelze financovat z hypotéky a je potřeba je hradit z našetřených peněz.

Zdánlivě nejjednodušší je koupit byt, který je nedávno zrekonstruovaný a nemá žádné viditelné vady. Je třeba se ale dívat i na kupní cenu. Většinou se spíše vyplatí koupit byt, který už je trochu použitý a má nějaké nedostatky, ale nevyžaduje celkovou rekonstrukci.

Veškeré závady je samozřejmě potřeba opravit, byt vymalovat a vše opravdu důkladně vyčistit. Jakákoliv špína či závady mohou slušné nájemníky odradit.

Zajímejte se o celý dům

Pokud investujete do bytu v činžovním domě nebo v paneláku, starejte se i o samotný dům a okolí. Kdykoliv vidíte na chodbě či před domem odpadek, seberte jej. V případě většího nepořádku přivolejte úklidovou firmu či technické služby města. Zdravte všechny lidi ve výtahu a na chodbě. Choďte na schůze a hlasujte pro každé zlepšení.

Jdete tak příkladem ostatním obyvatelům domu a uvidíte, že vás alespoň někteří budou následovat. Lidé si na větší pořádek zvyknou a časem jej budou sami vyžadovat. Přispějete tím k tomu, aby byl dům považován za slušný a hodnota vašeho bytu tak bude stoupat. Do slušného domu najdete snadněji slušné nájemníky a výnosy z pronájmu porostou.

Osobně jednou za čas udělám i hloubkový úklid na chodbě, nebo něco opravím ve společných prostorách na vlastní náklady.

Je dobré se též seznámit se sousedy a domluvit se s nimi, aby vám zavolali, pokud bude nájemník hlučný.

Přečtěte si i další články:

Spočítejte si hypotéku v hypoteční kalkulačce.

O autorovi:

Miroslav Zajíc

Do realit investujeme společně s manželkou. Postupně kupujeme byty, obchodní prostory a další drobné nemovitosti, které opravujeme a pak pronajímáme. Jsem zakladatelem webu MAJITELBYTU.CZ. Píšu sem své vlastní zkušenosti z pronajímání. Než jsme se naučili jak to dělat, stálo nás to spoustu peněz, času a nervů. Říká se, že zkušenosti nejde předat. Ale tipy a triky, které tady najdete, třeba někomu pomohou.