10.01.2021 - Miroslav Zajíc

Jdeme na prohlídku panelákového bytu

Byty v paneláku mají svá specifika. Pro investory jsou panelákové byty velmi zajímavé, protože jsou levné a přitom se dají pronajmout skoro za stejnou cenu, jako ty cihlové.

Než panelákový byt koupíme, musíme si ale dobře prohlédnout, v jakém je stavu. Zhodnotíme si, kolik času a peněz budeme muset do bytu investovat, než ho bude možné pronajmout.

Základem je rozpoznat byt plně zrekonstruovaný a částečně zrekonstruovaný od bytu „před rekonstrukcí“. Toto názvosloví má u paneláků trochu specifický význam:

• Před rekonstrukcí – V koupelně nejsou obklady, stěny koupelny i dvířka jsou z barevného či vzorovaného umakartu. Vybavení koupelny je často zcela nevyhovující. Zejména často chybí normální umyvadlo se zrcadlem. Na podlaze v pokojích je staré zvlněné lino nebo koberce. Všechny dveře jsou staré „komunistické”.
• Po částečné rekonstrukci – toto většinou znamená, že původní umakartové jádro nebylo vybouráno, ale bylo vyštukováno a obloženo obklady. Umakart tedy pod povrchem zůstal, ale není už vidět. Poznáme to tak, že zdi koupelny jsou velmi tenké (méně než 5 cm) a do koupelny stále vedou podivná umakartová dvířka bez klasického širokého futra. V bytě byly pravděpodobně udělány i další úpravy, jako výměna podlah a výměna kuchyňské linky.
• Po celkové rekonstrukci – umakartové jádro (neboli koupelna s WC) bylo kompletně vybouráno a postaveno znovu ze zděných nebo sádrokartonových příček. Poznáme to zejména podle toho, že do koupelny a na toaletu už vedou normální dveře zasazené ve futrech. V bytě jsou nové podlahy, dveře i kuchyňská linka.

Tento výčet je spíše orientační a výklad jednotlivých termínů se může trochu lišit.

Je třeba upozornit, že některé byty byly zrekonstruovány klidně před 25 lety a můžeme tak narazit i na zrekonstruovaný byt, kde je vše již značně použité a poměrně zastaralé. Takový byt ale může být pro začínajícího investora nejlepší koupí, protože se dá pořídit za rozumnou cenu a dá se zmodernizovat i svépomocí.

Zkušené oko dokáže stav bytu poznat už z inzerátu, ale prohlídka bytu toho odhalí mnohem více.

Co očekává nájemník

Chceme-li snadno najít a udržet slušného nájemníka, byt musí splňovat určité moderní standardy:

• Nově vymalované stěny
• Plovoucí podlahy, nebo srovnatelně vypadající moderní PVC
• Moderní či repasované dveře
• V koupelně bílé zdi a obklady, žádný viditelný umakart
• Normální umyvadlo ke kterému se dá stoupnout + skříňka se zrcadlem
• Kuchyňská linka není schnilá či plesnivá, nechybí dvířka apod.
• Vše je funkční, v bytě nejsou žádné závady

Protože vybíráme z levných bytů pod cenou, většinou musíme přimhouřit oko a koupit byt, který si budeme muset sami trochu „dodělat“. Při prohlídce si ale zapamatujeme všechny nedostatky a doma si pak v klidu zvážíme náročnost všech nutných úprav.

Nejsložitější a nejnákladnější je zrekonstruovat koupelnu a toaletu. Všechno ostatní se dá nějak udělat i svépomocí. Udělat nové podlahy a novou kuchyňskou linku zvládne každý zdatnější kutil.

Voda v plastu

Paneláky jsou poměrně bezproblémové stavby a většinou nemají žádné fatální závady.

Nejčastějším problémem tak jsou staré rozvody vody, které bývají příčinou neustálého vyplavování bytů. Proto preferujeme koupi bytu tam, kde už je tzv. „voda v plastu”, neboli kde už bylo staré kovové potrubí vyměněno za nové plastové. Stačí se podívat do stoupačky, která je většinou přístupná přes dekl za toaletou.

Nové plastové trubky snadno poznáme podle šedé barvy a podle nezaměnitelného vzhledu spojů a tvarovek.

Stav oken

Většina paneláků už má plastová okna. Je dobré si zkontrolovat jejich stav a seřízení. Okna mají často ulámané kličky, špatné těsnění, nejsou seřízené a při zavírání drhnou. Taková okna si pak musíme opravit a seřídit, popřípadě zavolat autorizovanou firmu.

Pokud má byt ještě stará dřevěná okna, musíme do budoucnosti počítat s tím, že časem zaplatíme za jejich výměnu na plastové. Zkontrolujeme si alespoň, jestli jsou natřená, jestli jdou dovřít a jestli není vypraskaný kit kolem skla. Repase dřevěných oken je poměrně pracná a při dnešních cenách energií není možné pronajímat byt do kterého táhne.

Podlahy

Nejvhodnější podlahou v paneláku je lino (dnes se tomu říká „PVC“). Panelák je totiž na lino vyprojektovaný. Jakákoliv jiná podlaha bude mít větší tloušťku, ale hlavně bude mnohem více přenášet kročejový hluk (neboli dupání). Lino navíc snese vodu, takže se dá použít i v kuchyni a v předsíni.

Vzhledem k velké oblibě plovoucích podlah je úplně nejlepší PVC, které plovoucí podlahu imituje. Musí být ale kvalitní a velmi dobře položené, aby se nezvlnilo nebo neprošlapalo.

Plovoucí podlaha vypadá ještě o něco lépe než PVC, ale je třeba počítat s trochu větší tloušťkou, takže budete muset zkracovat dveře. Plovoučka není tak odolná proti vodě a netlumí tolik dupání.

Koberce vyšly z módy už v minulém tisíciletí. Nájemníci je navíc nechtějí z hygienických důvodů. Proto je raději vyměníme za PVC.

Doporučuji se zcela vyhnout bytům, které mají ve všech pokojích podlahovou krytinu udělanou z dlažby. V bytě pod Vámi pak bude slyšet každý krok. Neustálé stížnosti na dupání se přitom nedají nijak vyřešit. Není to chyba nájemníka, je to chyba podlahy. Dlažba patří jedině do koupelny a do předsíně, eventuelně do kuchyně. Rozhodně by se neměla dávat do celého bytu. Dlažbu je velmi těžké odstranit.

Flip

Pokud je byt čerstvě zrekonstruovaný a nikdo v něm po rekonstrukci ještě nebydlel, jedná se dost často o tzv. „flip”.

Flip znamená, že někdo byt koupil, zrekonstruoval a se ziskem jej ihned prodává. Někteří lidé se tímto způsobem živí a dělají jednu nemovitost za druhou.

Při takovýchto rekonstrukcích se bohužel občas používají nekvalitní materiály a všechno se udělá jen tak na oko.

Flip lze snadno odhalit z náhledu do katastru nemovitostí, kde zjistíme nedávný převod vlastnických práv.

Rady závěrem?

Než se vrhnete na prohlídky, projděte si raději více inzerátů v dané lokalitě. Stav bytu se dá dobře odhadnout i z fotografií. Pokud kupujeme byt který vyžaduje nějaké opravy, mělo by se to odrazit v kupní ceně.

Při prodeji nemovitostí jde o velké částky a prodávající tak mají tendenci nám napovídat všechno možné. Případné báchorky prodávajícího si vyslechneme, pokýváme, ale myslíme si svoje. Vždy se řídíme jen podle toho co vidíme a co si můžeme ověřit.

V bytě si vždy pořídím spoustu fotografií, které nám pak pomohou při plánování veškerých oprav a stavebních prací.

Na prohlídku přijedem klidně o 1-2 hodiny dřív a projdeme se kolem baráku. Poptáme se místních jak se v domě bydlí a jestli je tam klid. Případně si do dané lokality uděláme výlet ještě v jiný den a v jiný čas, abychom lépe zhodnotili jak se v daném místě žije.

Chcete-li se dozvědět víc o investování do bytů, přečtěte si i další články:

Koupili jsme byt v Mostě
Jak vybrat nájemníka do bytu