Zkušenosti po roce vlastnictví bytového domu

Už je to rok, co jsme si s manželkou pořídili jako investici malý bytový dům o čtyřech bytových jednotkách, třech garážích a množstvím kůlen a skladovacích prostor.

Rád bych se podělil o zkušenosti, které se trochu liší od investic do jednotlivých bytů.

Svoboda

Největší výhodou bytového domu je, že mi do toho nikdo nekecá. Dům nemá žádné SVJ, nemusím na žádné schůze a o všem si můžu rozhodovat sám.

Neplatím žádný fond oprav. Veškeré opravy domu si můžu naplánovat a zorganizovat podle svého. Nemusím najímat předražené certifikované firmy, ale můžu se domluvit s instalatérem z vedlejší vesnice, bagr si domluvím se sousedem a některé věci si udělám klidně svépomocí.

Nájemníky si mohu vybrat podle svého. Nestane se mi tak, že dá do sousedního bytu majitel hlučného nájemníka, který mi investici znehodnotí.

Možnost dalších investic

Do bytového domu se dá průběžně investovat a zvyšovat tak výnos. Například nejrůznější kůlny, sklepy a půdy postupně přeměňuji na uzamykatelné sklady, které pak pronajímám. Nyní se snažím pronajmout i nevyužitou část zahrady. Dům se bude zateplovat a po zateplení nájemníkům snížíme zálohy na teplo a o stejnou částku zvýšíme nájemné. Plánuji i opravu garáží, která bude spojena s drobným zdražením.

Všechny tyto dodatečné investice mají lepší návratnost, než kdybych kupoval další samostatnou nemovitost.

Přidaná hodnota pro nájemníky

Díky tomu, že vlastníme dům jako celek, můžeme nabídnout nájemníkům drobné výhody a služby navíc.

Naši nájemníci mohou například využívat zahradu a mají internet zdarma.

Uvažujeme také o umístění automatu s občerstvením a s domácími potřebami na chodbě domu.

Nevýhody

Jak už to tak bývá, všechno má i svoje mínusy. Dům je oproti jednotlivému bytu celkově o něco složitější na údržbu. Je potřeba se starat i o jeho fasádu, střechu, kotelnu, zahradu, plot a podobně.

Sice neplatíme žádný fond oprav, ale musíme si stejně dávat stranou finance na opravy.

Nájemníci se v menším domě navzájem znají. Bohužel to znamená, že majitel musí občas řešit vztahy mezi nájemníky. Je třeba dávat pozor na to, aby se mezi byty příliš „neválčilo“.

Je třeba si také hlídat společné prostory. Někteří nájemníci občas zkusí na chodbě nebo na zahradě umístit vyřazený nábytek nebo věci, které se jim nevejdou do bytu. Tyto tendence je nutné hned v zárodku zatrhnout, jinak se z domu za krátko stane smetiště.

Pro koho je koupě bytového domu vhodná

My jsme bytový dům koupili hlavně z toho důvodu, že nám na něj dobře vycházela hypotéka. Kdybychom kupovali byty po jednom, museli bychom si vyřizovat hypotéku na každý byt zvlášť a pravděpodobně bychom v dané situaci tolik hypoték nedostali. Kdybychom koupili jeden dražší byt za cenu celého domu, nikdy bychom z něj neměli takový výnos.

Jak jsme bytový dům vybrali

Chtěli jsme dům, který má přinejmenším ústřední topení na plyn, rozvody elektřiny a vody v dobrém stavu a dobrou střechu.

Naší podmínkou bylo také to, aby byl dům již obsazený nájemníky. Dům se tak od začátku „sám splácí“ a navíc jsme jej kupovali s jistotou, že všechno více méně funguje.

Co příště uděláme lépe

Pokud budeme kupovat další bytový dům, budeme chtít od majitele hned zkraje napsat písemně výši nájemného v jednotlivých bytech a výši všech nedoplatků. Mnozí prodávající totiž v inzerci příjmy z pronájmu nadhodnocují.

Přečtěte si i další články:

O autorovi:

Miroslav Zajíc

Do realit investujeme společně s manželkou. Postupně kupujeme byty, obchodní prostory a další drobné nemovitosti, které opravujeme a pak pronajímáme. Jsem zakladatelem webu MAJITELBYTU.CZ. Píšu sem své vlastní zkušenosti z pronajímání. Než jsme se naučili jak to dělat, stálo nás to spoustu peněz, času a nervů. Říká se, že zkušenosti nejde předat. Ale tipy a triky, které tady najdete, třeba někomu pomohou.