Jak začít investovat do bytů na pronájem

Hezké :D

@tester:

Díky!

Je skvělé, že píšete o svých zkušenostech. Já třeba už na řemeslné práce tak nejsem. Dokážu vymalovat, to ano, ale už mám určitý věk. Takže to jde pomaleji než za mlada. Další řemeslné práce, jako v tom bytě v Mostě, tak nevím, co bych zvládl.

Ale je skvělé vidět, že někdo to umí, ač není řemeslník ale z kanceláře. Pak se člověk odváží sám víc.

V naší zemi jsou velmi mizerné zákony, chrání neplatiče a různé lemply a podvodníky. To platí zejména co se týče nájmu bytů. Je dobré, že o tom někdo píše. Ne jen lidumilní advokáti, kteří radí neplatičům, jak zůstat v bytě a že je nikdo nemůže vyhodit, i když oni neplatí.

@Majitel_bytu:

Díky!

Naši neplatiči se dokonce radili s právníkem a proti vystěhování a trestnímu stíhání se bránili poměrně sofistikovaným způsobem.

Jinak podobné zákony platí i všude na západě. Náš OZ je inspirovaný švýcarským zákoníkem.

Bohužel ti neplatiči (ne z nepořádnosti, ale cílený podvod a zlodějna) mají k dispozici různé právní poradny zdarma. Majitel bytu se dočte leda různé články na internetu, kde jsou neúplné informace. Řeči politiků, které zatají to nejdůležitější, sice že když někdo jen krátkodobým nájmem tam po jeho skončení zůstane bydlet, tak je chráněný jak by měl dekret na byt. Naopak, dříve nebo u družstva šlo o nájem přijít. Byt jsem měl původně družstevní, do OV se dostal asi 5 let poté, co to ukládal zákon. Lobby byla silnější. Tehdy ve stanovách bylo, že dvakrát nezaplatit nájem a přestanete být nájemníkem. Členem družstva jste zůstal, bez nároku na bydlení. Samozřejmě, vystěhování by trvalo, ale s nějakým družstvem byste si nemohl dovolit, co si dovolí vůči majiteli bytu jednotlivci. Přitom ono stačilo být pracovně v zahraničí. Inkaso automaticky strhávané, ale mělo limit. Který byl překročený díky postupným zvyšováním nájmu a nastalo to právě v době, kdy jsem byl pryč. Družstevní uživatel bytu má jednu výhodu, on byt dává do podnájmu, i když zas musí mít souhlas družstva.

Máte pravdu, v Západní Evropě jsou zákony takové, Německo nebude moc jiné. V Americe by asi letěl hned, nedovolené obsazení bytu by asi rovnou člověk mohl volat policii. Podobně i v Rusku, kdosi ztratil lukrativní místo a byl vyhozen z bytu. U nás by vesele bydlel dál. Právníci jsou dosti drazí, mladý advokát stál loni hodina jeho práce 3 tisíce, koncipient 2 tisíce. Nějaký špičkový právník, a nemusel by to být Sokol, tak by stál asi jiné pálky

Nyní na bytě ztrácím, ale cena bytu asi dosti stoupla. Letošní inflace je slušná, i loni šli ceny nahoru, letos teprve. Úspory v bankách jsou tím dosti znehodnocené, byt svoji cenu má.

Ano, bohužel taková je realita. Mě to přivedlo k tomu, že si každého zájemce velmi důkladně prověřuji. Na západě je tohle už dávno běžné. Někdy odmítnu třeba 10 zájemců, než se objeví ten správný.

V tuhle chvíli mi pouze jeden z bytů platí s malým zpožděním 3-4 dny, všechny ostatní byty platí včas. Všichni nájemníci platí na účet aniž bych jim musel o každou platbu říkat. Je to jenom o tom, jak si člověk ty nájemníky vybere a zároveň je potřeba se o ty byty trochu starat, aby přitáhly slušnější lidi.

Prověřovat nájemníky nebo spíš zájemce je základ. Já v tom byl velmi neprozíravý. Chyba byla i to, že jsem neměl rč ve smlouvě (svoje ano, nájemnice), jen datum narození a dosavadní bydliště. Všude na úřadě po člověku chtějí OP. Ten člověk musí předložit bez váhání, pokud se něco podepisuje.

Navíc než samotný podpis je lepší podpis ověřený, což udělají nyní snad na každé poště, nemusí se s tím k notářovi. U pracovních smluv, odběru energie ap. se to sice nedělá, ale u pronájmu bytu je to dle mého názoru a myslím i názoru právníka velmi dobré. Jednak psychologicky, ale i věcně. Velkým firmám si lidi nedovolí podepsat jinak než píšou. Pokud vidí slabší stranu, tak jsou schopni podepsat tak, že podpis budou klidně zpochybňovat u soudu.

Je velmi dobré, že tyto www stránky někdo založil, uvedené zkušenosti a rady pokládám za velmi cenné. Většina právních rad na internetu je spíš pro blaho neplatičů, někteří advokáti fungují pro sociálně slabé. Nakonec JUDr. Křeček byl původně v čele jakéhosi sdružení na ochranu nájemníků, pomohlo mu to k politické kariéře. V naší zemi je fakticky slabší stranou majitel bytu. Pokud se nejedná o družstvo nebo majitele řady nemovitostí, typicky myslím různé developery a další velkopodnikatele.

V supermarketu si odnést věc za pár stovek nebo desítek korun beztrestně nejde, exekuce přijdou na lidi, co jeli na černo místo zaplacení jednoho lístku za 40Kč, pak někdy musí platit přes 100 tisíc. Nezaplatit ovšem 100 tisíc majitel bytu, který nijak bohatý není, to problém není. To je přesně jak za bolševika, tehdy majitelům domu přidělili nájemníka, pokud nebyl dům dostatečně obsazen. Nájmy byly v řádu desetikorun za měsíc, ti lidé leckdy neplatili ani za služby (např. vývoz fekálií vozem - "my serem v práci" - soused vedle). Pokud by někdo neplatil nájem u státního/družstevního bytu, tak by se s ním nemazali.

@Majitel_bytu:

Já bych dokonce řekl, že ti developeři a velkopodnikatelé jsou na tom ještě hůř. Můžou po nich šlapat nejen nájemníci (tj. smluvní partneři), ale i úplně cizí lidi, aktivisti a sdružení, které nemají se stavbou vůbec nic společného.

Tenhle póvl, který nikdy nešáhl na práci, má kolikrát větší slovo než investor, architekt, nebo pan ředitel...

@kajik:

Třeba družstva nebo magistráty mívají své právníky nebo s nimi blízce spolupracují. Podobně jako s nimi spolupracuje Dopravní podnik nebo ČEZ. Pro ně není právník problém, pro člověka, který má řekněme plat kolem průměru, tak je právník dosti drahá legrace. Velci developeři a skupiny, které vlastní velké množství bytových jednotek, třeba více paneláků na sídlišti ap., tak jsou na tom taky lépe. Taky můžou mít různé ochranky, které pak u člověka zazvoní a jdou mu domluvit. Nejčastěji ale lidi asi pronajímají jeden byt. Např. někdo má své bydlení a zdědí další, nebo někdo má byt v OV a nastěhuje se k partnerovi/partnerce. Jde-li o trvalý vztah a ne takový s bydlením zvlášť, tak se jeden byt dá do pronájmu a v druhém společně bydlí. I u investičního pronajímání, začíná se obvykle jedním bytem. Ne každý zvládne těch bytů více.