14.01.2021 - Miroslav Zajíc

Jak vybrat nájemníka do bytu

Nepořádek v bytě po nájemci, vybydlený byt

Slušný člověk by mohl snadno podlehnout klamu, že budou všichni nájemníci stejně slušní, jako je on sám. Běžně se však stává, že vám nájemníci byt rozkradou, zničí, nebo přestanou platit a budou si myslet, že to až tak nevadí. Bohatý majitel to přece nějak snese.

Problémové nájemníky ale můžu snadno vyhodit, nebo ne?

Naivní představou mnoha pronajímatelů je, že mohou problémového nájemníka kdykoliv vyhodit. O to větší překvapení je, když se neplatič nevystěhuje po obdržení výpovědi a dokonce ani po vypršení nájemní smlouvy.

Vystěhování může být velmi složité a budete muset dělat věci, které byste jinak nikdy dělat nechtěli.

Velké potíže mohou investorům způsobit i nájemníci, kteří byt zdevastují z nedbalosti. V případě kuřáků se jedná o těžko vyčistitelnou „vůni“ cigaret a propálené podlahy. Chovatelé zvířátek po sobě nechají vše poškrábané a pročůrané od hodného pejska či kočičky, navíc popudí sousedy štěkotem v půlnoci. Dotyční přitom berou svůj životní styl za své nedotknutelné právo a váš zničený byt je váš problém a vaše riziko.

Popelník s cigaretami nájemníka

Existují tedy nájemníci, kteří mou investici nezkazí?

Po draze získaných zkušenostech už beru pouze nájemníky, kteří splňují jasná kritéria:

  • Bez záznamu v registrech exekucí a insolvencí, bez nezvladatelných dluhů
  • Je zaměstnán nebo podniká
  • Čistý trestní rejstřík
  • Počet členů domácnosti nepřekračuje kapacitu bytu (do garsonky v paneláku max. 1-2 osoby)
  • Bez závislostí – nekuřák, nebere drogy, není závislý na alkoholu, nehraje hazard
  • Bez domácích zvířátek
  • Není v tíživé životní situaci
  • Nepronajímám pochybným existencím, pomatencům a spoluobčanům
  • Nepronajímám ze soucitu
  • Nepronajímám známým, přátelům a příbuzným

V každém městě nebo vesnici a v každé čtvrti se najde zájemce, který taková kritéria splňuje. Občas je potřeba počkat pár týdnů na toho správného.

„Vyslýchám už po telefonu“

Jakmile mi zájemci volají na inzerát, ptám se už po telefonu na základní otázky:

  • V kolika lidech budete v bytě bydlet?
  • Jste zaměstnaný? (mohu se zeptat kde pracujete a na jaké pozici?)
  • Jste kuřák?
  • Máte exekuce nebo nezvladatelné dluhy?
  • Kolik máte domácích zvířátek?
  • Z jakého důvodu se stěhujete?

Píšu si poznámky ke každému zájemci.

Naprostá většina lidí je ochotná na tyto otázky odpovědět a opravdu se neurazí ani nenaštvou. Pokud se někdo ošívá a nechce sdělit, jestli je zaměstnaný, tak většinou práci nemá. V takovém případě slušně poděkuji, rozloučím se a počkám na dalšího zájemce. Stejně tak se rozloučím s každým, kdo očividně nesplňuje mé podmínky.

Často také volají pomatenci, kteří vůbec nevědí na co volají. Ptají se v jakém městě se byt nachází apod., přestože je vše napsané v inzerátu. S těmito typy nemá cenu se vůbec bavit. I kdyby měli opravdu zájem, tak ani netrefí na prohlídku.

Hodně také napoví hlas. Po hlasu lze často poznat věk, etnicitu, vzdělání, inteligenci apod. Diskriminace na základě některých faktorů je zakázána. Důvod odmítnutí raději nesděluji, abych se nedostal do potíží.

Už po telefonu odmítám běžně cca 80% zájemců. Tím si ušetřím zbytečné ježdění na prohlídky.

Na dobrý inzerát se správnou cenou volají alespoň 2-3 zájemci týdně. Pokud volá málo lidí, je třeba zlepšit inzerát a snížit cenu.

Prohlídka

Prohlídka slouží hlavně k tomu, abych si dobře prohlédl zájemce.

Neberu nikoho pochybného nebo na první pohled problémového. Chci normálního slušného člověka. Pronajímat ze soucitu se mi už dříve velmi nevyplatilo a pro příště přenechám sociální případy specializovaným zařízením, které se o takové lidi postarají mnohem lépe než já.

Každému zájemci říkám, že máme velmi přísná pravidla ohledně včasného placení nájemného. Pokud nájemník nezaplatí včas, bude následovat pokuta, výpověď, vymahači atd. To některé „seriózní zájemce“ rovnou odradí. Někteří lidé berou pozdní placení nájemného jako normál a přísná pravidla se jim nelíbí. Takové raději přenechám jiným investorům.

Stejně tak rovnou říkám, že nemá rušit sousedy hlasitou hudbou. Slušným nájemníkům takové omezení nevadí a berou to za samozřejmost.

Vyřadím též nespolehlivé lidi, kteří dorazili s větším zpožděním, kteří schůzku na poslední chvíli odložili nebo kteří nadměrně bloudí a nedokážou adresu najít podle navigace.

S pochybnými zájemci se slušně rozloučím a poděkuji za jejich čas.

Pokud je vše v pořádku, řeknu, že Mám více zájemců, ale preferoval bych Vás. Promyslete si to a dejte vědět. Pokud má zájem, většinou hned řekne, že to bere.

V tu chvíli si zapíšu jeho údaje, které potřebuji do smlouvy – jméno, trvalé bydliště, rodné číslo a číslo bankovního účtu. Budu chtít i jména a rodná čísla všech spolubydlících. Pokud údaje nemá, může je poslat mailem. Domluvím se rovnou na termínu, kdy se v bytě znovu sejdeme k podpisu smlouvy.

Dokud nemám podepsanou smlouvu, další zájemce neodmítám.

Prověření v registrech

Před podpisem smlouvy si zájemce prověřím přinejmenším v registrech exekucí a insolvencí. K tomu je potřeba znát rodné číslo. Prověření je za drobný poplatek, ale opravdu se to vyplatí – už několikrát jsem odhalil nekalé zájemce o pronájem, kteří mi své exekuce na přímý dotaz nepřiznali.

[Update 4.7.2021:]

Nyní si můžete nájemníka prověřit též rovnou na našich stránkách pomocí jednoduché online aplikace, která automaticky načte data z registrů exekucí i insolvencí. Zároveň prověří, jestli se dotyčný neprokazuje kradeným občanským průkazem.

Prověřit nájemníka - vyhledání neplatičů

Velmi důležité je prověřit si všechny dospělé osoby, které budou v bytě bydlet. Neplatiči se totiž někdy střídají v tom, na koho se smlouva napíše. V případě nalezení jakéhokoliv záznamu zájemce nekompromisně odmítnu. A to i v případě, že je záznam starý a exekuce je již dávno zaplacená.

Pozor na stále se opakující báchorky neplatičů, kteří se snaží svoje exekuce vysvětlit:

  • V mládí jsem byl blbej, ale teď už jsem napravenej
  • Okradli mě...
  • Ex-manželka si na mě napsala dluhy o kterých jsem nevěděl...
  • Měl jsem pokutu a nevěděl jsem o ní...
  • apod.

Skutečnou příčinou nezvládnutých dluhů jsou přitom v naprosté většině případů závislosti – alkoholismus, drogy, hazardní hry a další neřesti. Se závislostmi přichází i finanční nezodpovědnost, nerozmyšlené úvěry, ztráta příjmu, neplacení závazků, výmluvy na zlého exekutora a tak dále.

Exekuci nikdo nedostane jen tak. Před exekucí dostává dlužník spoustu možností dluh uhradit, volá se mu, dostává písemné výzvy, navrhují se mu splátkové kalendáře apod. V exekuci skončí jen ti, kteří nejsou dlouhodobě ochotní se vůbec na čemkoliv domluvit, nebo ti kteří si záměrně nepřebírají poštu. Lžím neplatičů dávno nevěřím a byt raději pronajmu někomu, kdo platí včas a bez výmluv.

Sociální sítě

Zájemce si „proklepnu“ i na facebooku a dalších sociálních sítích. Vyřadím každého, kdo se ukazuje v hernách a kasínech, kdo propaguje drogy apod.

Podpis smlouvy a předání bytu

I když zájemce prošel sítem výběru, je potřeba mít pro všechny případy přísnou smlouvu.

Základem je, aby byla smlouva na dobu určitou. V nejlepších lokalitách max na rok, v nejhorších lokalitách se dává klidně na měsíc. Osobně dávám většinou na 6 měsíců.

Součástí smlouvy je i prohlášení nájemníka o tom, že má dostatečný příjem, že nemá zápis v trestním rejstříku atd.

Do smlouvy uvádím číslo účtu a variabilní symbol. Platby v hotovosti striktně odmítám.

Podpis smlouvy pokud možno plánuji na den, kdy se byt zároveň předává nájemníkovi. Součástí smlouvy je pak předávací protokol, do kterého je potřeba vyjmenovat veškeré příslušenství bytu a uvést, že mimo vyjmenované závady je vše čisté a v dobrém stavu a že je byt vymalovaný. Vyjmenuji lustry, dveře, úsporné žárovky, podlahové krytiny, kuchyňskou linku, spotřebiče, žaluzie atd. Jinak je při odstěhování někteří nájemníci ukradnou nebo zničí. To se může stát i u nájemníků, kteří se po dlouhou dobu tvářili jako slušní lidé.

To je vše?

Ani z daleka. Platby nájemného je potřeba kontrolovat vždy následující den po dni splatnosti. Pokud platba nepřišla, nájemníkovi ihned volám. Ve většině případů jde o chybu a nájemník ihned zaplatí. Stejně tak je potřeba hlídat, aby nájemníci neporušovali ani jiná pravidla.

Občas se stává, že si člověk špatného nájemníka sám „vychová” tím, že mu odpouští porušování nejrůznějších pravidel, nebo mu toleruje pozdní placení nájemného. Z vlastní zkušenosti se mi toto stalo a velmi jsem litoval, že jsem nájemníka včas nesrovnal do latě, nebo že jsem jej včas nevyhodil.

Je potřeba si uvědomit, že na první pohled slušní lidé z jakékoliv společenské vrstvy mohou začít užívat drogy, hrát hazard apod. Pokud se někdo každý měsíc zpožďuje s platbami nájemného, nejspíš má nějaký závažný problém, který se bude časem prohlubovat.

V každém případě si zachovejte profesionalitu. Nájemník není váš přítel ani nepřítel, ale je to zákazník. S nájemníkem si netykejte, nedělejte s ním žádné obchody kromě věcí spojených s pronájmem, nezaměstnávejte jej a nepožívejte od něj žádné výhody nad rámec nájmu.

Zároveň je potřeba zdůraznit, že chování nájemníka může být do určité míry zrcadlem chování pronajímatele. Starejte se o nemovitost, opravujte nahlášené závady co nejdříve a snažte se poskytovat příjemné a funkční bydlení. Slušní lidé to většinou ocení a nebudou vám dělat bezdůvodně problémy. Ty neslušné si do bytu raději vůbec nevpustíme.

Přečtěte si i další články o pronájmu investičních bytů:

Jak nafotit a napsat inzerát na pronájem bytu
Návod na vystěhování neplatičů z bytu

O autorovi:

Profilová fotka Miroslav Zajíc

Miroslav Zajíc

Do realit investujeme společně s manželkou. Postupně kupujeme byty, obchodní prostory a další drobné nemovitosti, které opravujeme a pak pronajímáme. Jsem zakladatelem webu MAJITELBYTU.CZ. Píšu sem své vlastní zkušenosti z pronajímání. Než jsme se naučili jak to dělat, stálo nás to spoustu peněz, času a nervů. Říká se, že zkušenosti nejde předat. Ale tipy a triky, které tady najdete, třeba někomu pomohou.


Komentáře k článku Jak vybrat nájemníka do bytu:

uživatel
Dan007
17.3.2021
No zajimavy rady. Ja teda ty nejvetsi de***ty odhadnu uz od pohledu, na nejaky proverovani nejsem. Spis jak potom vytahnout z najemnika penize, kdyz treba nezaplati posledni tri ctyri mesice a byt znici. Davam kauci tri najmy a stejne to nestaci
uživatel
Miroslav Zajíc (moderátor)
17.3.2021
@Dan007:

Nám se tohle stalo dvakrát na začátku když jsme si nájemníky ještě nijak neprověřovali. Pak jsme zpětně zjistili, že v obou případech měli nájemníci záznam v registru exekucí, takže jsme tomu mohli předejít.

Noví nájemníci, které jsme si důkladně prověřili, už takové problémy nedělají.

Do smlouvy jsme si začali dávat pokutu za to když nájemník byt neuklidí nebo nevymaluje. Od té doby nájemníci vrací byty v pořádku.

Kauci dáváme 1-2 nájmy, jak u kterého bytu.
uživatel
kajik
17.3.2021
Já chci v první řadě od nájemníků doložit Solus. Teprve potom si kontroluju insolvenční rejstřík a až potom placenou centrální evidenci exekucí.

Jinak to dělám celkem podobně jak se popisuje v článku.

Nevím proč dáváte do smlouvy "prohlášení nájemníka o tom, že má dostatečný příjem, že nemá zápis v trestním rejstříku atd.". Neplatiči jsou schopní podepsat cokoliv, je to pro ně jenom cár papíru.
uživatel
Miroslav Zajíc (moderátor)
17.3.2021
@kajik
to prohlášení případně pomůže dostat neplatiče za mříže. Jiný význam to nemá. Kdyby to tam měl každý pronajimatel, tak už by všichni neplatiči seděli ve vězení.

Taky jsme uvažovali, že budeme vyžadovat ten Solus, ale mohlo by to některé zájemce odradit. Každý nemá chuť a čas to řešit. Někdo si raději vybere byt kde nemusí nic řešit a nic dokládat.
uživatel
Mišánek
18.3.2021
Po nájemníkovi jsem chtěla solus a výpis z trestního rejstříku. Tvrdil mi že je to nesmysl. Tak jsem mu řekla ať si hledá byt jinde. Za dvě hodiny mi volal že má všechno vyřízené :P Bydlí v mém bytě už druhým rokem







Další články o pronájmu nemovitostí

Diskusní fórum o pronájmu nemovitostí

Zpět na hlavní stránku