víc investovat X držet větší finanční rezervu

uživatel
makak
26.7.2021
Ahoj,

v lednu jsem koupil první byt na investici a teď v červnu jsem koupil druhý.

V obou případech jsem se snažil využít hypo na maximum - na první byt jsem dostal 100% LTV, na druhý 90% LTV. Ale stejně mi to sežralo docela velkou část úspor, protože jsem v tom prvním bytě dělal rekonstrukci a i ten druhý byt bude vyžadovat nějaké investice.

Takže pokud budu dál kupovat byty tímhle tempem, moje úspory budou za chvíli pryč. Přitom bych teoreticky neměl problém dostat hypo ještě na několik bytů.

Proto bych se chtěl zeptat těch co už mají třeba víc nemovitostí a řešili stejné dilema. Jak jste postupovali vy? Koupili jste co nejvíc nemovitostí, třeba i za cenu úplného vyčerpání úspor? Nebo jste raději počkali a před koupí každého bytu trochu našetřili?
uživatel
kajik
26.7.2021
Snažím se nemít příliš velkou hotovost, abych netratil na inflaci. Takže vždycky radši koupím alespoň nějakou menší nemovitost, než abych dlouho šetřil a pak teprv po X letech koupil něco velkého. Přitom ale nějakou hotovost mít musíte - minimálně tak, abyste dokázal poplatit úvěry, i kdyby se něco pokazilo.
uživatel
Radim
26.7.2021
Byly časy, kdy jsem šel opakovaně úplně do nuly.

Tehdy jsem dělal úplně všechno - stavěl jsem a rekonstruoval svépomocí, bral jsem peníze ze všech možných i nemožných zdrojů, kupoval jsem rizikové nemovitosti a rostl jsem někdy i o tisíc procent za rok.

Dnes jsem za to rád, ale do takových rizik už bych zpětně nešel. Přinejmenším bych si držel aspoň větší finanční rezervu. Párkrát mě to vyškolilo a měl jsem velké štěstí, že jsem nepřišel úplně o všechno.
uživatel
JiriX
26.7.2021
zatím nejsem žádný realitní magnát, takže nevím jestli se k tomu můžu kvalifikovaně vyjádřit. nicméně část finanční rezervy mám v akciích. kdyby to bylo nutné, dá se to rychle převést na hotovost. jinak mi to nese zisk kolem 8% a je to lepší než nechat peníze ležet na účtu.
uživatel
miguel
27.7.2021
Musíš mít na několik měsíců placení hypoték a dalších pravidelnejch výdajů, kdyby ti vypadly všechny příjmy. Je hezký že někdo "šel do nuly" a zrovna mu to vyšlo, ale tobě to vyjít nemusí. Stačí blbost, přijdeš o práci a najednou nemáš na zaplacení hypotéky.
uživatel
luki
29.7.2021
Pocital bych ze muze najemnik přestat platit najem a pak jeste platit pravniky a exekutora. Nebo muze prijit pozar nebo tornado. Pritom hypoteka se musi platit porad. Takze nejaka financni rezerva by mela byt. Je fajn ze nekdo sel az do nuly a zrovna mu to vyslo ale nemusi to vyjit kazdemu
uživatel
makak
31.7.2021
@JiriX:

Nechávat si rezervu v akciích, to mi přijde jako zajímavý nápad.

Můžu se zeptat v jakém poměru máte cash, akcie a nemovitosti?

Nebojíte se, že když bude nějaká krize, tak budete potřebovat finanční rezervu, ale akcie vám zrovna poklesnou a budete je nucený prodat za pakatel?
uživatel
JiriX
1.8.2021
@makak:

nesmí se to přehánět. měl byste mít aspoň tak dvou až trojnásobek celkových měsíčních nákladů v hotovosti, abyste právě nemusel prodávat akcie pod cenou kdykoliv bude větší výdaj. jakmile mám víc peněz na účtu, tak něco přeleju do akcií. k tomu mám zatím dva investiční byty. možná časem koupím další.

nemám přesně dané, kolik procent bych měl mít v nemovitostech a kolik v akciích. vyplývá to spíš z aktuální situace a z toho, kolik mám času.

akcie nevydělají tolik jako byty, ale zase to nezabírá tolik času. už dlouho uvažuju o nákupu dalšího bytu, ale zatím na to nebyl čas.
uživatel
makak
2.8.2021
@JiriX:

To zní celkem rozumně. Ale stejně mi hloubá hlavou, co když spotřebuju celou finanční rezervu a budu muset opravdu šáhnout do akcií? Stačí k tomu málo - rozbité auto, nějaká havárie v nemovitosti, nebo finanční krize jako už tady byla a bude...

A jak už to tak bývá, akcie budou zrovna na minimu když je budu nejvíc potřebovat prodat. Co potom?
uživatel
rudla
Před 22 dny
@makak:

Já bych řekl, že při dobrém výběru rezidenčních nemovitostí s důrazem na cash flow, nemáte tak velké riziko. Čím větší cash flow tím snadněji se vám budou tvořit rezervy. Obyčejný člověk nemůže investovat a zároveň si nechávat rezervy a zároveň mít vysoký životní standard. Většina lidí, když chtějí investovat, tak musí šetřit a jít trochu až do extrému, aby si mohli pořídit investiční nemovitost. Ale až si vybudujete výdělečné portfolio, tak už se vám bude zase šetřit snadněji. Příjem z každé další nemovitosti vám pak zase bude pokrývat nějaká rizika.

Pak bych řekl, že je dobré mít v portfoliu aspoň jednu hodně likvidní nemovitost, čili něco, co se dá bez velké ztráty prodat třeba během 3 měsíců. To vám může sloužit jako druh finanční rezervy. Na pokrytí těch 3 měsíců pak stačí kreditky, kontokorenty a odložení nějakých plateb.
uživatel
kajik
Před 19 dny
@rudla:

Celkem souhlasím, ale stejně je lepší držet nějakou hotovost, aspoň na ty 3 měsíce. Spoléhat se na kreditky je podle mého už trochu extrém. Stejně člověk většinou nějakou hotovost má, protože šetří na další nemovitost nebo na rekonstrukce.