Reálné zkušenosti z pronájmu, na co si dát pozor

uživatel
tom_k
17.3.2021
Zdravím, vypadá to že jsem tady první, tak snad nebudu první a poslední :)

Budeme mít brzo nějaký peníze, cca 600k, tak uvažujeme o koupi druhýho bytu a že bychom jej pronajímali.

Zajímalo by mě kdo s tim má reálný zkušenosti - jaké jsou reálně náklady na údržbu bytu, jaká jsou rizika, na co si dát pozor a hlavně kolik tím trávíte času?

Předem díky za všechny reakce
uživatel
miguel
17.3.2021
Mám 3 garsonky v paneláku v Praze. Kupoval jsem už před delší dobou když byly ceny o něco nižší. Dneska kdybych kupoval další byt, tak už bych asi hledal mimo Prahu, protože ty ceny jsou šílený a nájmný nic moc.

Jinak teda největší problém je když se odstěhuje nájemník, tak jednou za 3-5 let. Většinou po sobě nechaji bordel nevymalovaný stěny apod. ikdyž ve smlouvě maji napsáno že musí vymalovat.

Koberce zničený apod.

To samý bylo když jsme byty kupovali, tak to vždycky bylo v katastrofálním stavu. Všechno uklidit, vymalovat, pak i řešit realitku, prohlídky, smlouvy, ...

Jakmile se to pronajme tak s tim žádná práce neni, maximálně jednou za rok za dva se něco rozbije, tak tam pošleš řemesníky. Většinou něco s elektřinou nebo praskne voda.

Jinak pohoda, byty už máme z půlky splacený, cena mezitim šíleně vyrostla, takže se z nás stali "přes noc" milionáři, i když spíš jenom na papíře. Máme z toho celkem dobrej příjem navíc, ale skutečný peníze by z toho byly teprve kdybysme to prodali.

Rizika - nejvíc se bojim že by to mohlo třeba vyhořet. Všechny byty máme na hypotéku takže by to bylo nepříjemný. Ale v reálu žádný problémy nejsou, maximálně že nájemníci vždycky vrátí byt zprasený. Mám i pár známejch co maji úplně stejnou zkušenost.

Teď si budeme do smlouvy nově dávat pokutu za to když nájemník nevymaluje, tak jsem zvědavej jestli to bude mít nějakej efekt.
uživatel
Dan007
17.3.2021
Hlavě dát velkou kauci. Každej nájemník na konci přestane platit, vždycky tak tři čtyři poslední měsíce nezaplatí. Byt rozkradenej, odmontuje si co se mu zrovna hodí a vypadne, klíče hodí do schránky.

Lidi jsou sv*ně, neuděláš nic
uživatel
kajik
17.3.2021
@Dan007
Já dávam kauci jeden nájem plus poplatky. Pokud dáte moc velkou kauci, tak musíte zase nabídnout za trochu nižší nájemné. Jinak se na to nikdo neozve.

Zatím se mi tohle nestalo že by mi někdo na konci přestal platit. Nesmíte si vzít nájemníky kteří mají špatnou platební historii (tj. měli exekuce nebo insolvence nebo záznam v Solusu).

Nájemníkům vždycky už při podpisu smlouvy "vyhrožuju" že musí plati včas a když nebudou platit, tak se to bude exekučně vymáhat a pak se jim to šíleně prodraží. Za pozdní platby automaticky účtuju pokutu za každý den prodlení. Na nájemníky to funguje a všichni platí včas na účet, aniž bych se jich musel "doprošovat".

Žádný byt mi nikdo nikdy nerozkradl, ani tam není co ukrást. Mám tam akorát kuchyňskou linku, vanu, umyvadlo a toaletu.
uživatel
kajik
17.3.2021
A to že "klíče hodí do schránky" u mě neexistuje. Dokud se byt nepředá (tj. nepodepíše předávací protokol), tak se mu dál účtuje nájemné. Pokud by neplatil, tak se to bude vymáhat. Nájemníky na tohle upozorňuju a nikdy se mi nestalo, že by nájemník hodil klíče do schránky a odešel aniž by předal byt.
uživatel
Miroslav Zajíc (moderátor)
17.3.2021
@tom_k

Náklady na údržbu: Drobné závady do 1000 Kč si platí nájemník. Pokud se rozbije třeba bojler tak to už hradíme my. V průměru se to vejde tak do 5000/rok, ale nárazově to může být klidně třeba 15 tis.
Fond oprav je plus mínus 30 Kč na metr čtvereční.
Když se nájemník odstěhuje, tak se většinou snažíme něco vylepšit - většinou do toho vrazíme tak 20 tis., ale není to nutnost.

Rizika se snažíme minimalizovat, hlavně z požárního hlediska. Tam kde se vařilo na propan-butanu jsem dal normální sklokeramickou desku. Do některých nemovitostí jsem dokoupil hasící přístroje.

Postupně kupujeme další nemovitosti, takže už ty rizika tolik nevnímáme. Kdybychom o jednu nemovitost přišli, tak pořád vybíráme nájem z několika dalších.

Času tím trávíme docela dost - víkendy, večery, kdykoliv to jde. Je to ale právě tím, že stále kupujeme další nemovitosti. Pracné je to jenom nazačátku, než se nemovitost pronajme.
uživatel
tom_k
19.3.2021
Zdravím, ještě jsem to probíral se známým a tvrdil mi že prý ty levnější byty jdou pronajímat jenom lidem na soc. dávkách a přes ty doplatky na bydlení. Jak to máte vy? Pronajímá tady někdo třeba nezaměstnaným?
uživatel
kajik
19.3.2021
Do toho bych teda nikdy nešel. Pronajímat přes doplatky na bydlení to není podnikání ale parazitování. Nehledě na to jaká spoušť pak zůstává po takových "nájemnících" kolem baráku a na schodištích. Takže díky za diskusi ale pokud chcete jít tímhle směrem tak já k tomu rozhodně nebudu dávat žádné rady, udělejte si to jak chcete
uživatel
Miroslav Zajíc (moderátor)
19.3.2021
@tom_k:

Rozhodně to není tak jak říkáte, že by šly levnější byty pronajímat jenom lidem na dávkách. Samozřejmě nesmíte kupovat byty ve vyloučených lokalitách. Je to tady na webu zmíněno minimálně ve dvou článcích.

My třeba ze zásady nikomu na dávkách nepronajímáme. Přitom máme jenom levnější nemovitosti (v rozmezi cca 300 - 900 tis za jednotku).

Pokud někdo v baráku pronajímá lidem přes doplatky na bydlení, tak je to pro celý barák katastrofa - bordel, hluk, kriminalita atd.
uživatel
tom_k
19.3.2021
@kajik:

Netvrdím že chceme pronajímat přes doplatky na bydlení. Spíš jenom zjišťuju jak to funguje, jestli když koupím takhle levný byt tak jestli v tom nebude nějaký háček.

@Miroslav Zajíc (moderátor):

Díky za info, čili když koupíme v baráku kde nepřevažují nepřizpůsobiví tak se to dá normálně pronajmout bez těch doplatků?

Díky
Tom
uživatel
Miroslav Zajíc (moderátor)
20.3.2021
@tom_k:

Ano děláme to tak. Je potřeba mít byt ve slušném stavu, přinejmenším perfektně vyčištěný. Opravdu není až takový problém si najít slušné pracující nájemníky. Je tady o tom na webu článek, doporučuji přečíst.
uživatel
Majitel_bytu
19.7.2021

@miguel:

Ono to žádná výhra není, pronajímat. Nájemníci po pár letech byt dosti vybydlí, rekonstrukce jsou drahé. Chce to hlavně pohlídat, aby nebyli neplatiči.

Hlavní přínos bytu vidím v tom, že byty stoupají na ceně. Babiš pustil mezi lidi více peněz, snížení daní. Obchodníci reagovali víc než rychle, obávám se, že zvýšení cen je větší než co člověk bere víc na pásce. Kdo má holý zadek, vyjde to nastejno. Ale kdo má nějaké peníze, tak úspory dosti klesly. Zdražilo vše, potraviny, různé průmyslové zboží, kola a součástky na ně. Spíš je jen pár věcí, co nejsou dražší. Takže nemovitost je uložení peněz.

K hledání slušných nájemníků, já bych asi chtěl, aby ti lidé měli nějaké úspory v bance. Nemusí to být moc, ale 100 tisíc by mohlo být minimum, kterým se zavážou, že by uhradili dluhy.

Pokud někdo nemá ani takovou částku (v podstatě tři čisté platy), tak takové lidi nebrat. Nejde jen o příjem, někdo může vydělávat dost, ale pokud není schopen něco dát stranou, jak bude schopen platit?

Já být v té situaci, nemít byt, tak asi beru spíš hypotéku. Kdo vezme spíš nájem? Mladým se vyplatí hypotéka, starší člověk by měl mít něco našetřeného. Protože lidem od určitého věku hypotéku nedají. Může mít v 50 slušný plat, ale vyšší riziko ztráty práce, nebo jak bude moci splácet, až půjde do důchodu? Nájem vezmou spíš lidi, kteří nemají šanci na hypotéku - a to je problém.

Jinak to malování, mně tam nechali i polepené tapety. Nejen nevymalované, ale i místy tapety, jinde rozvrtané, vedli kabel od satelitu. Na nájem nebylo, na koupi velkoplošné televize a placení služeb za satelit bylo. Stejně tak bylo na kuřivo. Malování je ale maličkost. Do smlouvy bych spíš dal, že to pokryje kauce.
uživatel
Radim
19.7.2021
@Majitel_bytu:

Z mojí zkušenosti si byty pronajímají hlavně 4 skupiny lidí:

- lidi co nesplňují podmínky na hypo, ale dokážou po výplatě poslat nájem

- mladí, kteří ještě hypo nechtějí (bojí se závazku na X let)

- starší lidi, kteří se rozešli nebo ovdověli a na hypo už je pro ně pozdě

- ti co třeba vlastní jinou nemovitost, ale potřebují další byt kvůli dojíždění, nebo mají milenku.


Na většinu bytů dávám kauci v rozmezí 1.5 - 3 nájmy, k tomu musí zaplatit jeden nájem dopředu. Nájemník podepisuje ve smlouvě prohlášení, že má na hrazení nájmu postačující příjem a že se za poslední rok nezpozdil s placením nájmu.

Zůstatek na účtu nekontroluju. Možná by to byl dobrý nápad, i když bych řekl že většina mých nájemníků žije z ruky do úst, ale nájem platí včas.
uživatel
Majitel_bytu
19.7.2021
Máte pravdu, když např. popisujete kategorie bydlících lidí. Lepší je skutečně pořídit svůj byt a splácet hypotéku.

Kauci Vám lidé dají tak jeden nájem, ne maximum, co zákoník umožňuje. Postačující příjem - potíž je, že někdo ztratí práci. Rázem je z jeho prohlášení jen bezcenný kus papíru.

Zůstatek účtu - ono by mělo asi nějakou váhu u soudu i podepsané čestné prohlášení. Případně ručení - vlastní chatu, chalupu, nové auto. Sto tisíc - to jsou fakticky tři ne tak velké platy, ale zas platy, aby to nebyl vyloženě podprůměr. Zodpovědný člověk by měl mít aspoň nějaké minimální úspory. Já pamatuji dobu dřív, proti totalitě jsou dnes příjmy více než desetinásobné. Takže tehdy by to znamenalo mít na knížce ve spořitelně aspoň 10 tisíc.

Nejlepší je opravdu asi ten podnájem, tj. pronajmout přes třetí osobu, které lze důvěřovat.
uživatel
Radim
19.7.2021
@Majitel_bytu:

Jj, v podstatě souhlas. Akorát ty lidi většinou nic nemaji, to byste ten byt nemohl pronajmout skoro nikomu. Já většinou odmítnu spoustu lidí než byt pronajmu (v průměru bych řekl, že odmítnu tak 5 lidí, ale někdy o dost víc). Snažím se spíš najít někoho kdo vypadá slušně a kdo zároveň splňuje všechny moje podmínky - pracující, nemá exekuce, nekuřák, atd.

Pak je to většinou bez problémů. V naprosté většině bytů mi teď lidi platí nájem včas a žádné potíže nejsou.

Ale taky mi hodně trvalo než jsem se to naučil a spoustukrát jsem pronajmul někomu pochybnému a pak jsem hodně litoval.

O těch podnájmech jsem dřív hodně uvažoval, ale jestli si dobře vzpomínám, tak to ztroskotalo hlavně na tom, že je to tam nějak složité s daněma (musí danit jak pronajímatel, tak podnajímatel)
uživatel
Majitel_bytu
19.7.2021
@Radim:

Máte pravdu, kdo má trochu peníze, tak se snaží o hypotéku, kterou splácí leta, ale je ve svém. Pronajímá byt spíš ten, kdo moc prostředků nemá. Což jsem nějak poznal, jak píšete, zas by pak člověk neměl vůbec komu pronajmout.

Co se týče podnájmu, tak mi to radil právní. On zas není účetní a odborník na daně. Nájemník, který dá do podnájmu snad platit nemusí? Pokud nebude vykazovat zisk, tj. pronajme za to, co sám platí, tak by snad neměl platit? Pokud např. by u reálného podnájmu nájemník inkasoval nájem za půl bytu, tak si tím nechává jen platit za to, co platí majiteli bytu? Daní se to, co generuje zisk, ztráty se nedaní a nulový obrat taky ne. Krom toho, mně jako majitele bytu někdo sleduje, ale nájemníka nikdo. Danit by měl, pokud by podnajímal se ziskem, tj. dráž než za co sám má v nájmu. Pokud by dával daňové přiznání, tak zde by dal do nákladu, co sám platí nájem.
uživatel
kajik
19.7.2021
@Majitel_bytu:

jj, tak nějak to je. Ale daňové přiznání by každopádně musel dávat, i když by třeba byla daň nula. A danit nákladama není úplně jednoduché, je s tím zase práce navíc.

Má to ale i další rozměr. Buď se dohodnete s nějakým blízkým kamarádem nebo rodinným příslušníkem, ale pak ten podnájem může být považovaný za účelový a podnájemník by se mohl teoreticky domáhat práva klasického nájemníka.

Nebo to uděláte přes někoho cizího, a to pak budete těžko někoho přesvědčovat, aby řešil daňové přiznání a další náležitosti. Minimálně byste mu za to musel nechávat část zisku. A to už by samozřejmě zase musel danit.

Pak jsou na to specializované firmy, ale těm to zase musíte svěřit se vším všudy, což se mi nechce. Možná tak na důchod až se mi to nebude chtít dělat. Ale pak vám samozřejmě ukousnou pořádný kus zisku.
uživatel
Radim
19.7.2021
přesně z těchto důvodů jsem do toho nešel. Ale netvrdím, třeba pro někoho je to dobré.

Přes známé to bude problém - přenášíte na ně spoustu rizik a za darmo do toho nikdo nepůjde.

Spíš mi dává smysl, že když je někdo v zahraničí, nebo na to vůbec nemá čas, tak že to svěří té firmě, která to potom podnajímá.


Ale já si to chci spravovat sám a zase svěřit to firmě, která mi ani nenahlásí jméno nájemníka, to by se mi moc nechtělo.
uživatel
Majitel_bytu
19.7.2021
@kajik:

Tady nejde o danění nákladama. Moji nájemníci neplatili, co jim dávali jejich podnájemníci. Taky za co, podnájem jim jen kryl část nákladů na nájem. Pokud budete pronajímat přes někoho známého, tak podnájem může být považován za účelový. Nevím o rozsudku, který by vyzněl v tom smyslu, jen úvaha jistých advokátů a to je rozdíl.

Pokud se někdo bude domáhat práv nájemníka, tak se ho zbavíte dřív, než dojde k soudu. Na Váš byt nikdo nemá nárok, když tam už nebude bydlet, tak se tam nedostane. Nakonec spřízněná osoba tam pak může si nahlásit trvalé bydliště. Ono je snad možné i pronajímat na živnost. Založit si firmu a pronajímat přes ní. Tu firmu můžete vlastnit Vy nebo někdo jiný, nebo společenství vlastníků. Toky financí mezi firmou a Vámi, do toho se tak snadno nevidí. Není třeba pronajímat jen přes cizí firmu, kdy se tím někdo živí a sám byty nevlastní.
uživatel
Majitel_bytu
19.7.2021
@Radim:

Ideální by bylo si udělat vzájemný nájem. Najít si podobného majitele bytu a navzájem si pronajmout byty. Pak fungovat jako nájemník, který dává do podnájmu.

Pronajímat nemusí jen fyzická osoba, pronajímají různá družstva, ale může i normální firma. Kdo Vám brání si takovou firmu nezaložit a nepronajímat přes ní. Vy pronajmete svůj byt firmě, tak pak pronajímá dále. Firma může být vlastněna Vámi nebo si někoho přiberete.

Co nemusí mít cenu u jednoho bytu, tak u více bytů může být skutečně výhodnější řešení.
uživatel
Radim
20.7.2021
Pokud by to byla vlastní firma, tak bych se právě zase bál, že to podnajímání bude považováno za účelové. Aby se nájemník nedomáhal práv klasického nájemce.

Když to budete ten vzájemný nájem jak popisujete, tak tam jsou zase různá právní rizika - např. podnajímatel ručí za podnájemníka.

Pak je otázka, když to bude ten vzájemný nájem, kdo bude vybírat podnájemníka? Já bych si radši do svých nemovitostí vybíral podnájemníky sám. Ale pak by se zase mohl podnájemník dovolávat účelovosti toho podnájmu (na prohlídce jednal přímo s majitelem, ale smlouva byla účelově napsána na někoho jiného)

Asi by to nějak udělat šlo, ale aby si člověk spíš nepřidělal víc starostí.
uživatel
Majitel_bytu
21.7.2021
Tak co to je účelové? Pronajímat lze jako soukromá osoba a nebo jako firma. Je zcela běžné, že tu je nějaká firma. Tu firmu nevlastní konkrétní osoba, ale jejím akcionářem je nějaká jiná firma, mnohdy je stejný základní název, ale jsou to dvě společnosti. Až tuto firmu vlastní konkrétní fyzické osoby.

Já pochopitelně uvažuji o situaci, že by ten nájemce o podnájemníkovi nerozhodoval. Ani by mi nic neplatil, s bydlící osobou by nejednal, ale právně by tam figuroval. Pokud by se podnájemník chtěl soudit, tak by měl velmi rychle ukončený podnájem a mezitím by tam bydlel někdo jiný. Převody firem Babiš taky provedl účelově. Tady nejde o střet zájmů nebo podvod, ale čistě o to, aby člověk nedával někomu dekret na byt. Bohužel i krátkodobý nájem může znamenat, že se tam někdo usídlí, přestane platit a dokud neprohraje soud a nevyklidí ho exekutor, tak tam bude sekat dluhy na mé jméno. Zažil jsem, že kdo tak nějakou dobu bydlel, prodala se nemovitost, nová ještě nebyla k dispozici, šlo o několik měsíců. Zaplatilo se dopředu myslím 3 měsíce a tipuji, že tam žádný podpis nebyl. Pokud by tam chtěli bydlet dál a nechtěli platit, tak někde by je vystěhovali. Bohužel, i nájem nedoložený smlouvou může být platný. Stačí, aby sousedi potvrdili, že tam někdo bydlel několik měsíců a soud uvěří verzi o ústní smlouvě. Ta závazná pro nájemníka není, pro majitele bytu bohužel ano.

Vycházím z toho, co řekl právník. Ale četl jsem myslím i od dalších advokátů, dle kterých by právě podnájem byl být nejlepší řešení.
uživatel
Radim
21.7.2021
@Majitel_bytu:

Asi teoreticky ano, ale zatím se neviděl, že by to někdo opravdu praktikoval. Zakládat firmu není úplně jednoduchá věc - sro. je ještě v pohodě, ale akciovka to už je vyšší dívčí.

Nezapomínejte, že ty peníze z té firmy musíte nějak inkasovat - takže se třeba u té firmy zaměstnáte jakožto CEO a bum, platíte daně ze zaměstnaneckého poměru, odvody na zdravotní a sociální pojištění a vztahuje se na vás stovky všemožných předpisů.

Jak říkám, určitě by to šlo nějak vymyslet, ale jenom aby si člověk nezpůsobil víc problémů než užitku.

Jinak trochu bych se bál, že když se bude nájemník soudit o účelovost podnájmu, tak ho nemůžete jen tak vyhodit. Ano, můžete mu poslat výpověď. Ale co když neodejde? Vyvést násilím ho nemůžete. Pokud řekne že se soudí, tak ho nevyvede ani policie - řeknou, že to nejdřív musí rozhodnout soud. Aby to nebyl nakonec stejný proces jako u klasického nájmu. Zkusím se na to někdy zeptat právníka až k němu půjdu.
uživatel
Majitel_bytu
21.7.2021
@Radim:

Znám dva případy, kdy lidi takto pronajímají. V jednom vlastní např. dosti velký dům, kde nechali vedle ještě přistavit vícepatrovou vysokou budovu. Pronajímají myslím firmám, fakticky je to živí, ale co jsem zaslechl, tak si to vyžádá tak 4 h denně. Podnikání se vším všudy.

Druhý člověk vlastní asi 5 bytů. Jeho to živí, jinak nepracuje. Ale detaily u obojího moc neznám. Ani s jedněmi se nevídám, dříve trochu ano. Účetnictví se ten druhý nechává dělat. Příjem měl lepší, než já z chození do práce.

Ale i z obyčejné firmy znám případ, že tam spolumajitelé dostávali plat jako zaměstnanci. Plat, který si sami určili. Nevím, jak se daní firmy. Těch lze vlastnit více, finance mezi nimi přelévat v naší zemi problém není. Nevím, jak se daní podíl na zisku firmy. To, že jste majitel firmy, máte pak podíl na jejím zisku. Snad se nemusíte nechat u své firmy nechávat zaměstnat. Většinou to zaměstnání sebe sama lidi dělají, protože chtějí dostávat jednou důchod. Miliardáři a oligarchové, lidé jako Babiš, ti své peníze nemusí nechat filtrovat tím, že jsou vedeni jako CEO, generální ředitel ap. Pokud mají akcie nebo podíl v sro, mají i podíl na zisku.

Vystěhování - pokud to je podnájemník, tak ho vyhodit můžete. On nájem nemá a zrušená podnájemní smlouva mu nedává právo byt obsazovat. Nakonec samy různé právní poradny pro nájemníky natoto upozorňují.