Reálné zkušenosti z pronájmu, na co si dát pozor

uživatel
tom_k
17.3.2021
Zdravím, vypadá to že jsem tady první, tak snad nebudu první a poslední :)

Budeme mít brzo nějaký peníze, cca 600k, tak uvažujeme o koupi druhýho bytu a že bychom jej pronajímali.

Zajímalo by mě kdo s tim má reálný zkušenosti - jaké jsou reálně náklady na údržbu bytu, jaká jsou rizika, na co si dát pozor a hlavně kolik tím trávíte času?

Předem díky za všechny reakce
uživatel
miguel
17.3.2021
Mám 3 garsonky v paneláku v Praze. Kupoval jsem už před delší dobou když byly ceny o něco nižší. Dneska kdybych kupoval další byt, tak už bych asi hledal mimo Prahu, protože ty ceny jsou šílený a nájmný nic moc.

Jinak teda největší problém je když se odstěhuje nájemník, tak jednou za 3-5 let. Většinou po sobě nechaji bordel nevymalovaný stěny apod. ikdyž ve smlouvě maji napsáno že musí vymalovat.

Koberce zničený apod.

To samý bylo když jsme byty kupovali, tak to vždycky bylo v katastrofálním stavu. Všechno uklidit, vymalovat, pak i řešit realitku, prohlídky, smlouvy, ...

Jakmile se to pronajme tak s tim žádná práce neni, maximálně jednou za rok za dva se něco rozbije, tak tam pošleš řemesníky. Většinou něco s elektřinou nebo praskne voda.

Jinak pohoda, byty už máme z půlky splacený, cena mezitim šíleně vyrostla, takže se z nás stali "přes noc" milionáři, i když spíš jenom na papíře. Máme z toho celkem dobrej příjem navíc, ale skutečný peníze by z toho byly teprve kdybysme to prodali.

Rizika - nejvíc se bojim že by to mohlo třeba vyhořet. Všechny byty máme na hypotéku takže by to bylo nepříjemný. Ale v reálu žádný problémy nejsou, maximálně že nájemníci vždycky vrátí byt zprasený. Mám i pár známejch co maji úplně stejnou zkušenost.

Teď si budeme do smlouvy nově dávat pokutu za to když nájemník nevymaluje, tak jsem zvědavej jestli to bude mít nějakej efekt.
uživatel
Dan007
17.3.2021
Hlavě dát velkou kauci. Každej nájemník na konci přestane platit, vždycky tak tři čtyři poslední měsíce nezaplatí. Byt rozkradenej, odmontuje si co se mu zrovna hodí a vypadne, klíče hodí do schránky.

Lidi jsou sv*ně, neuděláš nic
uživatel
kajik
17.3.2021
@Dan007
Já dávam kauci jeden nájem plus poplatky. Pokud dáte moc velkou kauci, tak musíte zase nabídnout za trochu nižší nájemné. Jinak se na to nikdo neozve.

Zatím se mi tohle nestalo že by mi někdo na konci přestal platit. Nesmíte si vzít nájemníky kteří mají špatnou platební historii (tj. měli exekuce nebo insolvence nebo záznam v Solusu).

Nájemníkům vždycky už při podpisu smlouvy "vyhrožuju" že musí plati včas a když nebudou platit, tak se to bude exekučně vymáhat a pak se jim to šíleně prodraží. Za pozdní platby automaticky účtuju pokutu za každý den prodlení. Na nájemníky to funguje a všichni platí včas na účet, aniž bych se jich musel "doprošovat".

Žádný byt mi nikdo nikdy nerozkradl, ani tam není co ukrást. Mám tam akorát kuchyňskou linku, vanu, umyvadlo a toaletu.
uživatel
kajik
17.3.2021
A to že "klíče hodí do schránky" u mě neexistuje. Dokud se byt nepředá (tj. nepodepíše předávací protokol), tak se mu dál účtuje nájemné. Pokud by neplatil, tak se to bude vymáhat. Nájemníky na tohle upozorňuju a nikdy se mi nestalo, že by nájemník hodil klíče do schránky a odešel aniž by předal byt.
uživatel
Miroslav Zajíc (moderátor)
17.3.2021
@tom_k

Náklady na údržbu: Drobné závady do 1000 Kč si platí nájemník. Pokud se rozbije třeba bojler tak to už hradíme my. V průměru se to vejde tak do 5000/rok, ale nárazově to může být klidně třeba 15 tis.
Fond oprav je plus mínus 30 Kč na metr čtvereční.
Když se nájemník odstěhuje, tak se většinou snažíme něco vylepšit - většinou do toho vrazíme tak 20 tis., ale není to nutnost.

Rizika se snažíme minimalizovat, hlavně z požárního hlediska. Tam kde se vařilo na propan-butanu jsem dal normální sklokeramickou desku. Do některých nemovitostí jsem dokoupil hasící přístroje.

Postupně kupujeme další nemovitosti, takže už ty rizika tolik nevnímáme. Kdybychom o jednu nemovitost přišli, tak pořád vybíráme nájem z několika dalších.

Času tím trávíme docela dost - víkendy, večery, kdykoliv to jde. Je to ale právě tím, že stále kupujeme další nemovitosti. Pracné je to jenom nazačátku, než se nemovitost pronajme.
uživatel
tom_k
19.3.2021
Zdravím, ještě jsem to probíral se známým a tvrdil mi že prý ty levnější byty jdou pronajímat jenom lidem na soc. dávkách a přes ty doplatky na bydlení. Jak to máte vy? Pronajímá tady někdo třeba nezaměstnaným?
uživatel
kajik
19.3.2021
Do toho bych teda nikdy nešel. Pronajímat přes doplatky na bydlení to není podnikání ale parazitování. Nehledě na to jaká spoušť pak zůstává po takových "nájemnících" kolem baráku a na schodištích. Takže díky za diskusi ale pokud chcete jít tímhle směrem tak já k tomu rozhodně nebudu dávat žádné rady, udělejte si to jak chcete
uživatel
Miroslav Zajíc (moderátor)
19.3.2021
@tom_k:

Rozhodně to není tak jak říkáte, že by šly levnější byty pronajímat jenom lidem na dávkách. Samozřejmě nesmíte kupovat byty ve vyloučených lokalitách. Je to tady na webu zmíněno minimálně ve dvou článcích.

My třeba ze zásady nikomu na dávkách nepronajímáme. Přitom máme jenom levnější nemovitosti (v rozmezi cca 300 - 900 tis za jednotku).

Pokud někdo v baráku pronajímá lidem přes doplatky na bydlení, tak je to pro celý barák katastrofa - bordel, hluk, kriminalita atd.
uživatel
tom_k
19.3.2021
@kajik:

Netvrdím že chceme pronajímat přes doplatky na bydlení. Spíš jenom zjišťuju jak to funguje, jestli když koupím takhle levný byt tak jestli v tom nebude nějaký háček.

@Miroslav Zajíc (moderátor):

Díky za info, čili když koupíme v baráku kde nepřevažují nepřizpůsobiví tak se to dá normálně pronajmout bez těch doplatků?

Díky
Tom
uživatel
Miroslav Zajíc (moderátor)
20.3.2021
@tom_k:

Ano děláme to tak. Je potřeba mít byt ve slušném stavu, přinejmenším perfektně vyčištěný. Opravdu není až takový problém si najít slušné pracující nájemníky. Je tady o tom na webu článek, doporučuji přečíst.