Koupit byt na pronájem a bydlet sám v pronájmu?

uživatel
Tomik
17.6.2021
Ahoj, chci si koupit byt, který budu pronajímat. Sám přitom zůstanu v pronájmu. Je na tom něco špatného? Všichni kolem mě mi tvrdí, že je to blbost, nebo tvrdí, že "to bych teda nechtěl"... Mám předschválenou hypotéku a vybraný byt.

Tady jsou nějaká čísla:
- Za nájemné platím: 12500 Kč + energie.
- Kdybych si pro sebe koupil srovnatelný byt, platil bych hypo cca 21000 Kč + 2000 Kč fond oprav + energie.

Chci raději zůstat v nájmu a koupit si byt na investici:
- Budu inkasovat nájemné cca 6500 Kč.
- Budu platit hypo 3000 Kč + fond oprav 1300 Kč.

Když to bude fungovat, uvažoval bych o koupi dalších bytů na investici a klidně bych sám bydlel dál v pronájmu. Proč je to špatně? Všichni mě od toho odrazují. Argumenty typu budeš bydlet v pronájmu jako socka. Je nějaký racionální argument proč do toho nejít? Mám předjednanou hypotéku a jsem před podpisem rezervační smlouvy, mám ještě tak 2-3 dny z toho ucuknout.
uživatel
miguel
17.6.2021
Nenech se zastavit kecama lidí, který neví o čem mluví. Každej má potřebu se ke všemu vyjádřit. Čísla mluví za sebe. Jdi do toho a nenech se zastavit kecama druhejch.
uživatel
makak
17.6.2021
Ahoj, před nedávnem jsem měl přesně stejné dilema. Od května pronajímám svůj první byt a sám bydlím v pronájmu. Měl jsem s tím celkem dost práce, ale finančně to bylo skvělé rozhodnutí. Mám hypo se 100% LTV, takže i když si započítám tu práci, návratnost investice je zhruba 4 měsíce. Už jednám o koupi druhého bytu, samozřejmě opět na investici ;-)
uživatel
Tomik
17.6.2021
@miguel, @makak:

Jsem v podstatě rozhodnutý do toho jít. Jenom mě překvapilo, s jakou urgencí a sebejistotou mě od toho lidi odrazujou. A to včetně nejlepších přátel a rodiny. Tak si jenom chci ještě poslechnout nestranný názor od někoho, kdo v tom má větší zkušenosti nebo kdo se vydal podobnou cestou. Lidi kolem mě se v investování a v podnikání vůbec nepohybují.

uživatel
miguel
18.6.2021
Jak říkam, lidi maji potřebu se ke všemu vyjádřit, i když tomu rozumí jako koza petrželi.

Rizika tam jsou, stejně jako všude. Třeba riziko zaměstnance je, že ho můžou vyhodit, nebo že bude platit manko, nebo že mu zaměstnavatel nezaplatí.

Riziko pronajímatele je, že nájemník nebude mít na zaplacení, nebo že v bytě něco zničí.

Do určitý míry se těm rizikům dá předcházet a do určitý míry ty rizika prostě sneseš a vyplatí se ti to, i když se něco takovýho občas stane.
uživatel
Radim
19.6.2021
@Tomik:

Řekl bych, že velká část zde diskutujících takhle začínala. Nevím o nikom, kdo by toho rozhodnutí litoval.
uživatel
mara77
19.6.2021
Kupoval jsem první byt pro sebe a až druhý na investici. Pokud ti nevadí bydlet v pronájmu tak asi v pohodě. Je to spíš o pocitu a o prioritách.
uživatel
Majitel_bytu
19.7.2021
@Tomik:

nechápu výhodu. Dostávat za byt 6500 a z toho platit fond oprav a hypo 4300, tak to zbyde cca 2 tisíce za měsíc. Do splacení hypotéky ten byt mi neříká pane. Cizí lidi jsou schopni byt neskutečně vybydlet, takže je otázka, jestli tady ty 2 tisíce uvidím. Nebo je sice zdaním, ale pak ještě budu mít nějaké další výdaje. Dokud je byt nový, tak nějakou dobu moc asi ne. I když třeba plynové kotle se mění po 10-15 letech, ten může stát třeba 50 tisíc, nějaké další rekonstrukce. Já tu nemám dost financí na to, až nájemníci odejdou a bude se řešit, že byt dosti vybydleli.

Jinak nedává moc smyl jeden byt pronajímat a další najímat sobě. Tady dva lidi platí státu daň, která není zas tak malá. A hlavně, nebydlím ve svém. lepší je asi mít hypotéku, kde bydlím.

Vůbec už neuvažuji o neplatičích. Já to zažil, pak člověk dopláci sám energie, které nejde odpojit a lidi z bytu vyhodit nejde. Tady u výše zmíněných peněz nevidím finanční polštář, který by mi pokryt takové možné události.

Chápu jiný případ. Někdo nedostane dost velkou hypotéku, jen malou. Takže bydlí ve větším bytě a menší má k pronajímání. Časem prodá byt se nedoplacenou hypotékou, kde ovšem zbývá doplatit už méně. A pořídí si svůj velký byt. Jenže, proč někdo nedostane větší hypotéku a současné má peníze na drahý pronájem? Což mi nedává moc smysl. Neznám ale všechny okolnosti případu. Z pěti nájemníků byl jeden vyložený xindl, určité problémy byly u všech. Neplatiči byli i předtím, ale tam se Ruska hned vystěhovala, když jsem jí řekl. Žádná výpověď, řekl jsem že musí pryč tak šla. Nájemníci, to je i o nervech. Pak tady setkávat se s majiteli bytů každý rok, průběžně řešit věci kolem domu. Není toho zas málo.
uživatel
Tomik
19.7.2021
Ano, tohle jsem hodně zvažoval a souhlasím že to má i svoje mínusy.

Koupil jsem starší byt, neříkám že tam není co zničit, ale zas tam bude kauce a snad se to z toho nějak pokreje.

Vytápění je centrální, takže kotel naštěstí nemusím řešit. Platí se jenom ten fond oprav, kde už jsou náklady na kotelnu zahrnuté.

Pointa je v tom, že chci vlastnit nějakou nemovitost, ale kdybych si koupil byt pro sebe, tak budu platit strašně moc. Mám celkem výhodný nájem a kdybych šel do hypo na podobný byt, tak budu platit skoro 2x tolik. Ne že bych na to neměl, ale radši zainvestuju do něčeho, co mi aspoň nezhorší rozpočet.
uživatel
Majitel_bytu
19.7.2021
Bez konkrétních znalostí detailů nejsem schopen posoudit, nakolik to je výhodné. Byla to spíše taková celková hrubá úvaha. chápu, že někdo může pořídit levný byt mimo Prahu a ten pronajímat a sám bydlet v Praze, kde vše je dražší. Celkově beru, že je lepší bydlet ve svém a vyhnout se danění navíc. Někdy ale to může být výhodnější, nejsem schopen zcela posoudit.
uživatel
Radim
20.7.2021
@Majitel_bytu:

V mém okolí takhle začínalo několik lidí. Bydleli sami v pronájmu, koupili si třeba jeden investiční byt. Jeden z nich teď vlastní čtyři bytové domy. Druhý má asi patnáct bytů.

Začátky jsou vždycky těžké. Lidi si většinou koupí hlavně bydlení pro sebe. Nic proti tomu. Já bych ale řekl, že vlastní bydlení není aktivum ale pasivum. Jasně že musíte někde bydlet, takže se tomu nevyhnete. Pokud ale tazatel píše, že platí za nájem polovinu než co by platil za hypo, tak mi přijde asi opravdu lepší bydlet v tom nájmu.
uživatel
Majitel_bytu
20.7.2021
@Radim:

Chápu určité specifické případy. Zejména pokud si platím bydlení v Praze, ale koupím byt v Mostě, kde pak pronajímám. U výše popsaného případu mi to vycházelo nevýhodné, ale neznám všechny okolnosti.

Pokud platím nájem, ten není podhodnoceně nízký, tak platím docela dost. Tomu člověku to musí pokrýt výdaje, zdanění a něco by mu mělo zbýt. Pokud bydlím na hypotéku, tak platím obvykle více, ale je to moje, nebo bude moje. Snad i nesplacená hypotéka, resp. nemovitost s ní jde prodat a cena závisí na tom, kolik se musí ještě doplatit. Odejdu-li z nájmu, mám jen holý zadek. Proč si nechat danit zisk jinde a jinde někomu zisk generovat, který zas musí danit on? Já osobně bych asi bydlel v menším ale ve svém, než větší byt, ale kde majitelem nejsem. Celkově mi to nevyjde výhodné, ale v jednotlivých konkrétních případech může dojít k tomu, že takovýto systém - bydlet v nájmu a sám pronajímat, se vyplatit může.